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內容來自sina新聞

溫州等地正謀劃限購政策調整

  雙限令三年冰封之下,若幹城市已有暗潮湧動。

  經濟觀察報獲悉,房價連跌31個月的溫州市,正在醞釀一攬子促進當地房地產健康發展措施,其中涉及調整現行限購限貸政策。"兩會前後,聽說由市住建委牽頭,草擬瞭一個綜合方案,目前已經上報浙江省政府。"3月26日,民進中央經濟委員會副主任、浙江省民營投資企業聯合會會長周德文說。

  此前,有關溫州將放寬新溫州人、外地溫商以及購房入籍等政策的信息,已甚囂塵上,但隨後被當地政府官員予以否認。

  不久前的全國"兩會"上,溫州市長陳金彪稱,溫州的資金有很多都沉淀在房地產上,房價一旦斷崖式下跌,抵押物就縮水,銀行就會產生壞賬,信貸投放無法增加,實體企業就融不到錢。"如果實行差異化調控,資金流轉起來,同時有利於整個實體經濟資金鏈和擔保鏈的解套。"

  由於房價下跌,在高峰期進入房地產的大量民間資本,已經出現負資產。當地多傢房企負責人表示,目前溫州樓市購買信心不足。限購等調控措施的調整,已出現時間窗口。

  溫州市住建委有關人員曾表示,當前溫州房地產市場,給完善限購政策,降低購房門檻,促進剛需和改善型購房入市等調整留下空間。

  自全國"兩會"期間國務院總理李克強對分類調控定下基調,多個限購城市開始蠢蠢欲動。3月中旬,包括長沙在內的多個城市召集開發商調研和座談,呼籲完善現有調控措施。

  國傢統計局2月份數據顯示,從2013年2月開始,13個月來首次出現新建住宅上漲城市數量低於60個,溫州、安慶、牡丹江、濟寧等四個城市環比下調。"政府目前的顧慮,一個是溫州名氣太大,其次是不是調整政策能夠真正抑制住房價下跌的勢頭,也很難說。"當地一位大型開發商老總說。

  限購松綁

  兩會期間,溫州市市長陳金彪對外表示,"溫州房地產泡沫已得到充分擠壓,價格壓縮的可能性不大,建議國傢實行差異化樓市調控政策。"這一信號,令當地業內人士頗為期待。

  半個月後,一份對當地市場最新房產政策的解讀,當下正在溫州業界小范圍流傳。其中包括的內容有:

  在溫州市區三區內沒有二套以上住房,都可在溫州購房。溫州以外無論有幾套住宅,在溫州購房不限購;

  公積金貸款最高評估價不可超過18000元/平方米;

  公積金曾有貸款記錄,還清後再貸款按首套計算可貸70%。90平米以下首次部分房產可貸80%,公積金貸款和商業貸款是分開的,也就是說隻要溫州沒有房,無論在外地的公積金貸款是否還清,商業貸款都按首套計算,同樣,如果溫州或外地有房,無論貸款還沒還清,隻要公積金沒貸款,辦理公積金貸款時都按首套計算;

  夫妻婚姻狀況發生變化的,產權必須變更,以下兩種情況除外:一、婚前買的房產,但能提供初婚證明的,二、婚後房產,結婚證登記日期在產權證登記日期之前的;

  學區房報名需在4月30日前完成,購置60平米以下房產的,三區以外是不能將戶口遷入的,三區以內可以遷入戶口,但入學區需產權滿三年後;

  現所有住宅性質房產交稅評估價大概在原評估價基礎上已下調10%至20%左右。

  "這基本上是住建委牽頭制定相關方案草案的主要內容,但不能確定是否得到瞭上級政府的認可。在有關措施正式出臺之前,一切仍是未知。"周德文說。

  這已經是溫州第二次嘗試完善"雙限"在內的調控措施。

  2013年8月,溫州宣佈2011年的限購政策實施之後,已購買一套住宅的本地戶籍傢庭,可以再購買一套住宅,但名下所有房產隻能是兩套。

  周德文說,去年調整政策出來之後的一個月,當地二手房交易量直線上升,但此後又開始回落,"主要是大經濟環境仍在下行,供求關系仍存在矛盾。"

  公開數據顯示,2011年溫州商品房均價達33289元/平方米歷史高點,2013年降至22644元/平方米,降幅達32%。2014年1月,溫州商品房均價又滑至19374元/平方米。

  在相當長的時間裡,溫州是全國70個大中城市中房價唯一下跌的,這個勢銀行房屋二胎利息頭並沒有被止住。

  "沒有人能預測底在哪裡,政府向我們征求意見,放開限購後房價會不會繼續下跌?我認為不會,溫州有一批改善性需求沒有釋放,如果有這麼明確的市場預期,購買信心一定會增加。"置信房產副總經理姚汝林說。

  承壓極限

  來自供應結構、資金鏈收緊等多方矛盾,已經令溫州樓市成為驚弓之鳥。"目前市場上70%~80%的購房都是首次置業和首次改善的剛需人群,他們對價格的敏感度非常高。"溫州啟源房地產顧問有限公司營銷總監湯浩說。他提供的細節是,"很多項目低區賣得好,高區價格稍高一點,就幾乎賣不動。"

  湯浩認為,過去溫州的房產市場基數較小,供應集中在城區的幾個樓盤,使市中心均價到瞭4.5萬元/平方米。實行限購後,政府在甌海新區和其他縣城大量供應土地,面向剛需客戶群推出70/90為主的房型。這些項目距市中心相對較遠,均價在2萬元左右,將整體房價拉低。

  據統計,溫州市2013年住宅交易量約為10000套,這個數字幾乎是2010年~2012年的總和。

  去年以來,溫州市區,尤其是新區供應量過大,交易價格難以企穩。據統計,目前溫州市商品房庫存37187套,其中住宅30200套(包括上年結轉和新增供應)。

  一位當地房企總經理說,"甌海中心現在拍出來的土地價格一塊比一塊便宜,兩年時間樓面價從10000元/平方米降到5000元/平方米。賣地沒人要,價格自然往下掉。"

  受到2011年民間信貸危機的影響,過去幾年中溫州司法委托拍賣的房屋數量明顯增多。"2012年有986套,去年有918套,今年又有約2000套拍賣房進入市場,它的價格顯然是要低過市面價格,也會對市場帶來沖擊。"葉維堅說。"政府已經開始有意識地控制土地供應量。"據知情人士透露,"今年一個是總量上,住宅用地從去年實際供應1500畝,今年計劃縮減到1000畝。另一個是在供應結構上,過去新城的供應量過大,比如甌海,少推地。像鹿城區這樣的老城區,會適當多推出一些土地。為瞭平衡住宅供應縮減帶來的收入縮減,今年可能會在商業、辦公用地上加大供應力度。""影響房價的除供求關系外,現在更要命的是整個資金面上的狀況。"姚汝林說。截至去年底,溫州銀行業的不良貸款率為4.41%,較去年年初上升0.66個百分點。不良率高企,直接導致瞭新增貸款大幅下降。

  "實際的情況可能比官方公佈的數據更為惡劣,在去年底沒有進行資產處理前,建行、招行銀行不良率超過10%,部分銀行都在5%~6%。"一位當地民間資本權威人士說。據瞭解,去年以來,溫州的銀行行長基本上已換瞭一茬。

  一位當地開發商副總透露,"本地有一傢房企,背後十幾傢實體企業股東,卻在今年出現銀行貸款逾期的現象。但在相關方的協調下,最終沒有抽貸。可見錢緊的程度。"

  "雖然說現在溫州市房屋銷售均價仍然在2萬元左右,但是下行的空間已經不大。"一位開發商說,首先政府收儲土地和公建配套投入成本是比較高的,另外一方面,如果房價繼續下跌,會出現更大量的資產縮水,"這將引發更大的問題"。

  以溫州拍賣房為例。近三年,溫州法院系統已經向市場推出瞭數千套拍賣房,"很多拍賣成交價低於銀行貸款,"一位溫州市區級法院人士說,以前這種"倒掛"房源極為少見,但這兩年越來越頻繁,好多房子賣瞭以後還不夠償還銀行貸款。

  一位有著八九年炒房經歷的投資客說,之前他在高峰期3000多萬元,買進一400餘平方米的排屋,3個產權,貸款850萬元,三四年後至今,該排屋市場價1200萬元。

  按照溫州市長陳金彪的說法,溫州房屋價格較最高點下跌瞭31%。不過記者實地瞭解,之前被熱炒的房子,普遍縮水50%~60%。即便一些大型老小區,市值縮水也在30%以上。"很多人,包括企業,房屋已經成瞭負資產。"前述開發商老總說。

  系統困局

  "土地和房屋的縮水,影響的不僅僅是房地產市場。"周德文說。"溫州中小企業約70%與房地產有關,很多實體企業的銀行貸款也是通過這些不動產進行抵押獲得。如果房價繼續下跌,這些資產繼續縮水,會令實體經濟雪上加霜。"

  據統計,去年底溫州地區銀行的貸款餘額是7092億,有1000多億是房地產貸款,有4400多億是用房產作為抵押的。"溫州的資金存在'三高'現象(房地產貸款占比高、房地產抵押物占比高、實體經濟涉足房地產的比例高)。"陳金彪說。

  溫州中小企業發展促進會提供材料顯示,在2008年-2010年期間,溫州房地產市場資金規模約為1000億元,而歷史最高峰達到2000億元,民間借貸占到樓市資本的約六成。"估計現在流出和縮水的規模,已經達到一半。"周德文說。

  今年兩會上,陳金彪表示,"目前,溫州的房價已縮水三分之一,如果國傢能出臺差異化的調控政策,使樓市逐步穩定,就能促進交易,進而增加市面流通的資金。資金流轉起來瞭,對資金鏈、擔保鏈的解套是有好處的。"

  如今,溫州經濟"脫實向虛"後遺癥顯現。來自權威部門的數據顯示,2013年上半年溫州市多個主要經濟指標處於浙江省"倒數"行列,其中人均GDP、GDP增幅、工業銷售產值增幅、銀行存貸款餘額增量、城鎮居民人均可支配收入增幅等指標均排在全省最末。

  房市繼續下行,不僅拖累已經陷入困境的實體經濟,更嚴重影響瞭地方政府財政。"開發商沒有資金拿地,土地價格不斷下行,賣地收入不夠,但政府又不可能提高稅收,反而得向小微企業輸血,又不得不回過頭來加大土地供應,如此便陷入惡性循環。"前述知情人士說。以前固定資產投資欠債太多,造成城市建設、基礎配套設施落後。近幾年,溫州大幅增加投資。據統計,溫州去年的社會固定資產投資額達到2618.16億元,同比增幅在浙江省排名第一。

  今年又啟動瞭"溫州趕超發展三年超萬億投資計劃"。僅今年1月10日在鹿城區集中開工的7個重大工程總投資就達到瞭105億元。

  "一季度的土地供應口袋紮住瞭,但我估計撐不到第三季度,那麼多公建配套的前從哪裡來。"上述開發商老總說,"我們好幾個項目,土地款也交瞭,政府規劃也不錯,但是道路也沒修好,河道也清理不瞭。"

  溫州市委書記陳一新上任後,明確加快實體企業發展,引進央企及世界500強等大企業與發展本土小微企業並重的發展思路,其中,針對眾多四處"流浪"的小微企業,溫州將在全市規劃出104個小微企業創業園,總規劃用地2.9萬畝。

  "這些小微企業,園區地價才40萬一畝,連拆遷成本都不夠,政府需要拿賣地的錢,去補這個虧空。"前述知情人士說。

  多地呼籲

  房地產市場下行拖累整體經濟的情況,溫州並非孤例。據瞭解,今年3月份,國傢相關部門約談瞭樓市波動較大的城市負責人瞭解市場和調控政策執行情況,其中包括溫州、哈爾濱和襄陽。

  "很多地方實際上都已經變相放松瞭調控。"周德文說。

  幾個月前,徐州市提出僅對限購區域內面積為90-144平方米的商品房執行限購,面積在此區間外的則不限購。

  在中部城市合肥,目前同樣出現瞭限購令的潛規則:即外地人通過中介補交一年社保,即可獲得購房資格。

  3月21日下午,長沙市住建委高調召開瞭2014年長沙市房地產市場形勢調研座談會,與會專傢建議取消限購政策。

  全國政協委員、前東方資產管理公司總裁梅興保說,房地產市場不能一直用政府行政的手段限購、限價,這個在短期內是可以,直轄市是可以的,但是全國不能這樣。

  世聯地產董事長陳勁松日前預測,去年4月份出臺的房地產調控政策將於今年4月到期, "針對剛需和第二套購房者的首付限制,會逐漸降低。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-29/10022666396.shtml
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