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內容來自sina新聞

美國樓市現分化行情存泡沫隱憂

  



  美國的房地產市場是美國經濟復蘇的重要引擎。一些美國房地產相關機構近日發佈的報告顯示,在經歷瞭去年的快速上漲之後,美國房地產市場目前處於分化階段,未來漲勢將較為溫和。

  部分地區現泡沫跡象

  房地產數據公司R ealtyT rac近日發佈的報告稱,美國房地產市場嚴重分化,以美國七大城市為代表的主要城市房價已超出當地人的承受能力。盡管利率創歷史新低,人們的承受能力卻比2006年房地產出現泡沫的時候還要低。

  房地產價值評估公司Zillow最近的一份房租調查顯示,以歷史價格作參考,美國邁阿密、洛杉磯、聖迭戈、舊金山、丹佛、聖何塞和波特蘭等城市中超半數的房租是在租客承受能力之外。而全國則有1/3的房租是超出租客承受能力的。

  Zillow首席經濟學傢StanH um phries認為,隨著市場承受能力的下降,房地產市場有越來越多令人擔憂的跡象,這些跡象很類似於當年房地產市場崩潰時候的跡象,如更大程度依賴非傳統的傢庭籌資渠道,更低的首付和為瞭低房價不得不遠離上班地帶來的壓力等。因此,盡管房地產市場泡沫還沒出現,但是在某些城市,已經看到泡沫的身影瞭。

  前華爾街投行分析師M ikeK rieger認為,租售比的下降使得部分城市的房地產市場對機構投資者失去吸引力。加州、科羅拉多州、弗吉尼亞州和蒙大拿州等州的租售比已經降至5%甚至更低,全美最大的房地產私募股權投資公司黑石集團在加州的投資下降瞭90%。最糟糕的紐約市,租售比僅為3%,連國債的收益率都比不上。但是在相對偏遠的諸如密歇根的W ayne縣等城市卻有著超過25%甚至高達30%的租售比。K rieger的觀點和Zillow相仿,即美國部分房地產市場已經出現泡沫跡象。

  未來數月房價將溫和增長

  美國一些城市的房屋價格,如拉斯維加斯、舊金山、聖地亞哥等去年上漲瞭20%甚至更多,根據標普的指數,即便是全美國房地產市場平均也有13 .4%的漲幅。不過由於抵押貸款利率也隨之上升,借款者需要支付的開支比一年前也增加瞭25%。

  在這番上嘉義梅山農地貸款漲後,市場人士認為,今年剩餘時間內,美國房地產市場的走勢特點將不同於去年。預計今年美國平均房屋價格將以單位數的增幅上漲,在勞動就業增長比較好的地區,房屋的價格相對而言將更為強勁。

  評級機構惠譽表示,去年美國大部分市場的房屋價格有較大上漲,尤其是在沿海地區。今年建築行業仍將呈現出持續、溫和、周期性的改善。同時,房地產市場也將受益於緩慢擴張的經濟,而經濟復蘇帶來瞭就業的增加和消費者信心的改善。新房價格今年的上漲幅度預計在2.5%-3.5%之間。

  惠譽表示,較高的利率和房價已經開始影響到這個市場,美國持續的寒冬也影響到瞭房地產市場復蘇。不過從歷史價格看,房價仍存在著吸引力。和收入以及商業地產價格相比,住宅價格仍然被低估。惠譽表示,此輪美國房地產的復蘇並非V型反轉,迄今為止一直保持著溫和的擴張。近幾個月,由於經濟數據遜於預期,美國的房地產市場擴張也較為平和,未來幾個月市場仍會穩步溫和地上漲。

   樓市陷兩難境地

  進入2014年春季,美國房地產市場面對一種兩難境地,一是太少的人在出售房屋,雖然房價已經上漲瞭很多。二是許多人很難獲得抵押貸款。

  據統計,目前在美國市場上隻有可供銷售五個月的房屋,而在2012年可供銷售期限約5.9個月,而2011年約8.3個月。Zillow的數據顯示,約20%的美國房屋所有者以現價出售房屋的話還不夠歸還他們所借的貸款。市場分析人士認為,許多人都在觀望未來幾個月的行情。

  另外,根據美國全國房地產商協會的預計,成屋的銷售今年預計達到500萬套,比去年少10萬,低於健康的市場所需要的550萬套的數量。由於需要較高的首付,而首次購房者無法通過賣舊屋來支付這筆開支,因此隨著房價的上漲,首次購房者的數量則會減少。不過隨著25-34歲美國人在去年找到瞭工作,有瞭更多可支配收入,可以加入購房大軍,情況可能會逐漸發生改變。

  與此同時,美國銀行的放貸標準在放松。比如富國銀行提供最優惠抵押貸款利率所需要的信用分數從640分降到瞭600分。有些非銀行放款者要求的信用分數更低。

  美銀美林的統計顯示,過去12個月中,超過100萬美元的房屋銷售增長瞭14 .4%,而低於10萬美元的房屋銷售則減少瞭18%。而Zillow的統計則稱,較為昂貴的房屋價格上漲較快,其中三分之一較貴的房屋價格比其餘三分之二價格上漲快20%。因此,在房地產投資中價值較高的房屋仍將是投資熱點。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/10344048372.shtml

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