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屢被唱衰的香港樓市,最近為何多次出現地王?

統計局發佈的4月房價數據顯示,北京、廣州新房、二手房環比漲幅有較大回落,上海新房房價環比跌幅擴大,深圳新房環比零增長。另一個“一線城市”——香港,卻於5月16日迎來土地總價和每平米單價的“雙料地王”。


北上深瘋長的房價終於找到墊背的瞭。

統計局發佈的4月房價數據顯示,北京、廣州新房、二手房環比漲幅有較大回落,上海新房房價環比跌幅擴大,深圳新房環比零增長。

另一個“一線城市”——香港,卻於5月16日迎來土地總價和每平米單價的“雙料地王”。

一塊位於香港中環美利道的商業用地,以232.8億港元的天價被恒基兆業地產有限公司(0012.HK)拍得,每平米樓面價格高達54萬港元(約合47.4萬人民幣),創下香港賣地歷史新記錄。

這是什麼概念?去年上海靜安區中興路拍出的全國地王,樓面價也才10萬人民幣出頭,香港地王的單價是內地的近5倍。

同一天,香港九龍啟德新區的住宅地塊,被兩傢內地開發商龍湖地產(00960.HK)與合景泰富(01813.HK)聯手拿下,總價為72.3億港元(約合63.96億人民幣),折合樓面價約12.06萬元/平方米。

三個月前,合景泰富曾與龍光地產以168.55億港元(約合149.66億人民幣)聯手拿下鴨脷洲一宗臨海住宅用地。當時的價格,是時隔20年後香港再次誕生總價地王。

唱衰香港樓市和香港經濟的人很多,但近期香港地王紀錄仍屢次刷新,背後是什麼邏輯?

1利空和警告擋不住房價飆升

1997年亞洲金融危機時,處於頂峰的香港房價遭到“腰斬”,過瞭15年才恢復到當年的價位。而與其它發達國傢(地區)相比,香港1980年來的房價增幅遙遙領先(下圖)。

國傢和地區房價漲幅(來源:經濟學人)

美國市場研究機構Demographia公佈的2017國際房價負擔能力調查,對主要發達國傢和地區進行研究表明,香港是房價負擔最重的城市之首,已經連續七年“獲此殊榮”。

香港房屋負擔最重(來源:Demographia)

而長久以來,香港房價絕對值也高居全球第二,僅次於富豪雲集的小國摩納哥,把倫敦、紐約、東京等國際大都市遠遠甩在後面。

根據香港差餉物業估價署的統計,目前剛到每平米均價為20萬港元,九龍為13萬,新界10萬,而這隻是均價。地段較好的住宅每平米高於20萬的比比皆是。

面對難以負擔的高樓價,眾多機構發出警告。

摩根大通董事總經理Cusson Leung認為,香港房價已經接近頂峰,並且是“從經濟上說不可持續的”;美銀美林認為,未來三年香港樓價會下調5%-20%;摩根史丹利認為今年房價將下調5%。

甚至連香港金管局也於上月發函警告銀行貸款風險,表示許多開發商正提供高成數按揭予買傢。相關按揭增加,將會改變在銀行有貸款的開發商的風險情況。

但即便如此,特區政府對非本地買傢征收15%的額外印花稅,4月的中原城市領先指數卻顯示,香港二手房價格與去年同期相比大漲17%。

2核心地塊稀缺助推寫字樓市場

香港CBD核心地段土地供應極度稀缺,是導致此次出現地王的最主要原因。

對香港不熟悉的朋友可能對中環美利道沒什麼概念,但說起中銀香港、匯豐銀行、李嘉誠的長江中心、香港立法院、香港行政長官辦公室,或許去香港旅遊過的人都能回憶起來。

是的,美利道被拍出的地塊,就挨著這幾個地方,可謂是香港“中環的中環”。

畫圈處即為美利道被拍地塊

下圖白色樓房就是被拍出的地塊,步行到中環地鐵站隻要5分鐘,目前是多層停車場,曾是廉政公署辦公地。該地塊後方緊挨著中銀香港、長江中心、匯豐銀行大樓。

這樣一個黃金寶地,是香港政府21年來,第一次在中環核心地段批準拍賣商業地塊,上一次還得追溯到1996年。

說此地塊是“千載難逢”不為過,也難怪吸引來瞭本港9份標書,包括恒基兆業、長實地產、九龍倉、恒隆地產、中渝置地、南豐發展、華人置業、新鴻基、信和置業等。

正因為香港核心CBD的商用地塊極度稀缺,使得此次拍賣創出高價。此前,地產咨詢公司油煙靜電機高力國際就指出,該地塊估值達到223.2億港元,最終拍賣價為232.8億,僅比估值高出4.3%,因此普遍認為並沒過分高估。

恒基兆業股總裁李傢成表示,未來計劃在此修建一棟辦公樓,租金可能達到每平方英尺170-200港幣(1628-1915人民幣/平米),超過“長江中心”的160,與“國際金融中心”的180港幣/平方尺接近。

金融服務業發靜電機保養達的香港是國際金融中心,吸引瞭全世界最著名的各類金融機構,中環也是少有的可以和紐約華爾街、倫敦金融城對標的世界級核心金融區,成為金融機構和大集團前往插旗的地點。

近年來,香港中環、金鐘、灣仔地區寫字樓市場更是吸引力大批內地企業的到來,推升瞭租金,寫字樓空置率極低。

民生銀行、上海銀行等一整層的租用香港寫字樓;恒大地產、光大控股則更瀟灑,整棟購買寫字樓,一出手就是100多億港元。

下圖中香港各類地產價格漲幅也能說明問題。以1999年為基期100,近20年來,香港住宅價格上漲兩倍,而寫字樓則增長瞭4.5倍,增速明顯高於住宅。香港寫字樓市場火熱顯然屬於正常現象。

香港各類物業價格指數(來源:差餉物業估價署)

財經作傢劉曉博就認為,一線城市的土地稀缺,尤其是核心區塊,因此上漲是常態。

即便在實體店式微、遠程辦公興起的今天,我們依然無法短期內擺脫CBD的魔力。城市核心區域的寫字樓、零售店鋪等商業地產,依然是投資者們重要的投資標的。

3內地開發商大舉進入

近兩年內地開發商大量進入,也給香港樓價帶來有力支撐,使得香港樓市在唱衰聲中依然節節高升。

文首提到的九龍臨海住宅地塊被兩傢內地開發商龍湖地產、合景泰富(01813.HK)聯手拍下,而當時共同競標的還有內地的萬科、深圳控股、龍光地產、華潤置地等。

香港地產市場的內地大玩傢——合景富泰,三個月前還與龍光地產以168.55億港元聯手拿下鴨脷洲一宗臨海住宅用地。

最近一年,來自內地的房企已經在香港購入10宗土地,成交總金額接近600億港元(約合530.8億元人民幣),占香港賣地收入的五成以上。

自2011年以來,已有中海地產、萬科、世茂、保利、明發、中信、中冶、五礦等內地房企在香港拿地,成交土地超20宗,未來香港住宅和商業地產市場將有大量內地房企進入。

當然,最近內地開發商拼命在香港拿地,也與人民幣貶值有關。

2014年時,1港幣約合0.78人民幣,而三年後的今天1港幣合0.89人民幣,人民幣對港幣貶值達14%。內地資本用腳投票,來到最近的香港,不光能在金融市場上更好融資,也為規避匯率風險進行資產分散。

4香港未來樓市怎麼看?

內地資本的大量湧入和土地供應稀缺,或將香港房價在短期內(一兩年)不會下跌,但長期來看存風險。

香港中原集團主席施永青年初表示,香港樓市未來兩年漲20%;而此前“撤出”香港的李嘉誠,也在近期表示,香港市場目前購買力非常強,“買傢力量很大”,看不出未來一兩年有可能下跌。他認為內地有很多土地,香港土地本就供不應求,而香港本地和內地人都紛紛在香港買樓,這才導致香港樓市價格走上去。

房價高企且繼續上漲在香港不是新鮮事。然而一些變化,對房價產生的影響可能更長遠。

20年前,哪怕10年前,香港一直是內地人移民、留學,以及在歐美留學歸國後的優先目的地,這裡不光有西方的體制,也是中國領土和中華文化,吸引著內地精英遷入。當年的薪資相比內地優勢明顯。

10年前,進入美利道地王的寫字樓辦公,是許多內地學生和移民精英的夢想。

然而近年來香港對內地人的吸引力明顯下降。

根據香港各大學公佈的內地生申請數據,香港理工大學2015年收到約2300位內地學生申請,同比下跌34%;嶺南大學收到556份申請,同比減少40%;香港浸會大學3876名內地生申請,今年減少至2319人。

房價增速明顯快於工資增速、對於內地學生和遊客的反感、高企的生活成本、經濟結構單一導致經濟增長乏力等因素、逐漸失去競爭力的薪資,使得越來越多的“港漂”離開;而關閉的移民政策,也令香港不再是內地人的移民首選。

據南華早報調查,隻有28%的港漂願意長期留在香港。與其去對自己不太友好,生活成本又高的香港,不如直接留在國外或者回內地一線城市,同樣也能找到高薪職位。

近年來香港年均人口增長率僅為0.6%,平均年齡43.4歲,面臨老齡化威脅。目前香港人口為737.5萬,預計未來25年內,人口僅會增長到841萬,三分之一是65歲以上的老人。

逐漸對外來人口失去吸引力、人口老齡化,是本已價格高企、泡沫顯現的香港樓市未來面臨的最大威脅。

面對這些利空,香港隻能通過持續引入中高階新移民、抓住“粵港澳大灣區”來實現逆轉。

目前來看,泛政治化的香港似乎很難重開移民政策。靜電抽油煙機也就隻剩下“粵港澳大灣區”的概念可以努把力瞭。

(本文作者為掘金大師,來自“海外掘金”)

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