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內容來自sina新聞

李思廉富力不會減價 下半年有信心賣300億

  在8月26日2014年中期業績香港發佈會上,富力地產董事長李思廉表示,市場進行減價戰,不符合集團定價策略及目標,"降價未必能提高公司的銷售,富力地產不會投入減價戰"。

  "下半年有信心完成近300億元的銷售目標。"李思廉指出。截至目前,富力地產的銷售額已經超過300億元,下半年還有四個半月,要300億元左右的銷售額,接下來每個月都要有新推出項目平均每月需要賣5、60億元。

  富力不會減價

  不少業內認為,下半年的房地產市場主要特點便是"以價換量"。

  "富力地產不會大規模參加減價,"李思廉指出,目前房地產市場以剛需為主,主要是薄利多銷的策略,但現在這種產品並不是富力的主要產品;"因此降價未必能提高公司的銷售,富力地產不會投入減價戰"。

  在李思廉看來,在人口多的房地產市場,也就是省會城市,漲價的時間遠比降價的時候多;因此,他堅信房地產不會長期降價,"到年底大傢業績做得差不多的時候,也就停止降價瞭"。

  與此同時,李思廉也坦言,不參加減價大戰不等於不賣樓,隻是不減得那麼激烈;"降價就意味著把公司發展速度稍稍放慢。"

  此外,李思廉進一步強調,一些區域如廣州舊城改造這樣的成熟地方,降價空間很少,基本不可能減價。

  盡管不願意降價,李思廉依然表示,下半年公司有信心完成近300億元的銷售目標。李思廉指出,截至目前,富力地產的銷售額已經超過300億元,下半年還有四個半月,要300億元左右的銷售額,接下來每個月都要有新推出項目平均每月需要賣5、60億元。

  據他介紹,下半年富力地產將加速推盤,並調整產品結構。以北京區域為例,富力地產預計將在今年10月份推出北京自住型商品房項目--富力惠蘭美居。

  據李思廉透露,目前該項目的認購已超十倍,依靠這一項目,相信下半年北京區域將完成百億目標。"今年上半年北京的銷售額也沒有達標,銷售並未實現50億元。相信今年北京區域100億元銷售目標還是能實現的"。

  出海無可厚非

  眾所周知,富力地產在廣州素有"舊城改造大王"之稱,如今,還公司正在將其舊改范圍擴展至離廣州千裡之外的太原。

  7月21日,太原市小店區政府、龍堡社區、許東社區分別與太原富力城房地產開發有限公司、陸延房地產集團有限公司就城中村改造簽訂框架合作協議。

  對此,李思廉指出,舊改是富力的長遠策略,因為這是中國目前唯一可以便宜拿地的方式。公司在廣州沒停過舊城改造,同時在太原、東北也有參與舊城改造。

  在海外銷售方面,李思廉透露,截至目前,富力地產在海外隻有馬來西亞新山項目,"馬拉西亞項目隻要有瞭總的規劃方案,就可以開售,不存在限售因素。"

  據其介紹,馬來西亞新山項目銷售均價約17000元/平方米,現在已售出10億元的貨值,預期未來每月該項目銷售約5億元,全年可實現約30億元的銷售額。

  "富力地產的銷售額已經超過500億元,擁有一些海外項目也是無可厚非的事情。"李思廉還透露稱,未來富力地產還將留意澳洲市場。

  "相信海外需求非常大,踏入2013年,中國地價漲得很高,往海外有華人聚居的地方拿地也是可以的"。

  在酒店業務方面,李思廉也指出,目前旗下酒店仍未成熟,加上旗下酒店市盈率偏低,因此,富力地產沒有計劃分拆旗下酒店上市,"保留全部物業於集團內,對富力股東屬最好的選擇"。

  此外,針對越來越多城市放開限購的現象,李思廉則認為,北上廣深一線城市下一步就會放開。

  以下為廣州富力地產股份有限公司2014中期業績會現場問答實錄:

  現場提問:富力在海外市場的項目7月份已經正式開始對外銷售,目前銷售進展怎麼樣?怎麼實現50億的銷售目標?富力對於海外市場怎麼看?

  李思廉:我們現在暫時落實的項目是在馬來西亞的新山項目,從7月開賣到現在大概賣瞭10億,均價是人民幣1.7萬元。整體的銷售目標是每個月賣5億左右,這個項目本身是要賣30多億的。關於海外的一些想法,富力已經到瞭500億的規模,將來在銷售結構中有一些海外項目也是無可厚非的,幾乎所有公司都會有這樣的想法。

  另一方面,2013年以來中國的地價都在漲,但項目售價沒地價漲得那麼快,所以往海外一些有華人聚居的城市買土地做項目也是符合長遠的考慮。

  現場提問:海外市場下半年的推售計劃是什麼?

  李思廉:海外我們現在已經落實的隻有新山項目,新山項目的情況是這樣的,有瞭總的規劃方案就可以賣樓,不存在預售證這一環節,我們在試賣期就賣瞭10億,均價人民幣1.7萬。目前都是在做地下室的過程,是一整片大概40萬平方米,目前有一些商鋪還沒有拿出來賣,我們相信商鋪的需求會非常大。

  現場提問:今年海外市場有沒有更多的擴張計劃,會不會再去別的國傢?

  李思廉:我們在留意澳大利亞。

  現場提問:比較多房企都覺得下半年可以以價換量,如果富力不采取減價,銷售動力在哪裡?富力的總部在廣州,萬科這些大開發商都已經深入瞭佛山這些地方,最近說綠城未來也要轉去廣州發展,富力以後怎麼面對競爭壓力?

  李思廉:每個大城市的競爭都很激烈,壓力是擺在那裡的。萬科也好,綠城也好,大傢都互相競爭,我們也會去華東地區和他們競爭,這是不可避免的,大傢都習慣瞭。

  至於減價大戰,我說不參加不代表不賣樓,隻是說不會減得那麼激烈。有些國營公司降價的幅度比較大,幾乎是在成本價上加5%、10%賣樓,這不是長遠的做法,我們要避開這些沖擊。

  富力在廣州有一些舊城區的項目,基本上在廣州這種城市也沒有發展商會大幅度降價去賣樓,因為這些地方的土地資源有限,大傢拿地不容易,所以這些地方的項目價格就偏高。

  現場提問:上半年的減價戰導致富力下調瞭銷售目標,您認為減價戰會持續多久?什麼時候才會有一個較好的經營環境?

  李思廉:我相信房地產市場在人口多的地方,也就是說在中國幾乎所有的省會城市降價的時間比較短,漲的時間會遠比降的時間長得多。

  我自己感覺國內的減價推銷大概到今年年底,大傢把業績做得差不多的時候就會停止瞭。做房子像工廠一樣做不是長遠的做法,最主要是因為拿不到那麼多的土地儲備來拼命減價營銷。拿地始終是做房地產的一個重要環節,買到一塊好地再把房子賣掉就不可再生瞭,負責任的管理層不會長期減價。

  現場提問:富力今年上半年的營業額是98.2億,同比減少4%。今年我們有一個感覺,富力在規模上的作為不大,但是下半年要推出19個全新項目,再加上原來在售的項目,這樣是不是意味著富力在規模上要有一個新的變化?

  李思廉:現在還剩下四個半月,在這四個半月大概要賣200-300億。我們的目標是600億,現在已經超過瞭300億,接下來每個月都要賣50到60億,也就意味著剩下的幾個月要新推出很多項目來達到這個目標。

  我們下調銷售目標其實也是把公司的發展稍微放慢,不代表什麼,因為降價賣對於民營企業來說不是最好的選擇,但是公司的動力還在。

  現場提問:通常做規模的公司,或者在做規模的過程中,很多開發商都采取高周轉策略,富力地產采取的是什麼策略?

  李思廉:如果按照現在的土地儲備來看,富力賣600億的規模不算高周轉,因為現在已經產生瞭一些所謂2000億的公司,比如萬科、綠地,綠地的目標說是2500億,萬科是2200億,上半年萬科已經賣瞭1000億左右,等於下半年每個月都要賣200億,這才能算高周轉。如果從萬科五、六千萬平方米的土地儲備來看,這樣周轉起來就很快。富力是合理的周轉,不需要太高的周轉,不同的公司不同。

  現場提問:大陸市場有另外一個特點就是合作開發,像萬科比較明顯,萬科的項目現在有上百傢合作夥伴。人傢對萬科的定義是全球最大的PE,其實萬科的身份相當於一個金融投資決策,富力地產在這一塊怎麼看?

  李思廉:富力不可能走這條路,絕對不會。因為富力是民營企業,是私人股東,和萬科不一樣。而且幾天前王石在一個論壇上也說到萬科未來的十年也有迷惑。過去十年的發展萬科很清晰,但未來十年是從2000億沖到5000億?還是應該怎麼樣?他都要思考。

  其實卡住萬科的是土地儲備,如果土地儲備是無限量的話,大傢都可以做,我可以多請一些員工,用模板化的方法,標準化的設備不停地做。但事實不是這樣,事實是到瞭某一個量,某一個方法就不是最好的,還得要尋找新的好辦法才行。

  現場提問:您覺得現在富力是什麼階段?

  李思廉:富力現在不至於迷惑,我們在整合,作為私人公司,最終還是看純利潤。能夠保持純利潤的增長,能夠派息,應該是私人企業,或者是上市公司的終極目標。而不是比營業額,營業額高但利潤不高也是不科學的。

  現場提問:富力今年大概200億的總投資到上海虹橋區域,進入上海虹橋主要的設想和規劃是什麼?因為虹橋的供應情況也是供大於求,那邊很多項目現在銷售情況也是很棘手,對前景的預測公司是怎麼考慮的?去年底到今年富力也做瞭兩個省外舊改項目的經驗輸出,一個在石傢莊,一個在太原,舊改在公司占據什麼樣的地位?

  李思廉:舊改是富力不會停下來的長遠策略,因為這是目前在中國唯一一個用合法手段拿到比較便宜的土地的方法。但地價比較便宜,開發的時間就拖得比較長,前期需要和村民,和可以改造的項目方談判,談好瞭政府再支持,再把改造計劃合法化。合法化就是要通過招拍掛再把土地拿到手,一般需要好幾年才能完成。

  除瞭石傢莊和太原,富力在好幾個地方都有類似的舊改動作,公司不會停止舊改的發展。

  現場提問:舊改項目主要在哪些城市?

  李思廉:富力在廣州沒停止過參與舊改,廣州是我們的大本營,同時還會在東北一些地方做舊改。至於上海情況,上海競爭很大,中國好的地方競爭都很大。剛才提到的投資200億是動態投資,第一次投瞭60億左右。我們目前很滿意上海項目的進度,現在賣瞭一小部分,均價能夠到4萬多/平方米,按照1萬多/平方米的樓面價算,那算是一個利潤不錯的項目。

  現場提問:去年您覺得市場非常好,曾經說過地價不會降,那您對未來的地價展望是什麼樣的?您說地價在漲,房價沒漲,如果一直這樣,房企的利潤肯定會受到擠壓,您剛才也說不會以價換量。如果未來不調整策略,是不是就靜靜等待市場進行調整?

  李思廉:如果市場出現你剛才說的極端案例,地價不跌,樓價又慢慢降下來的話,會使房地產行業經營很困難。我不會極端地說地價永遠不跌,但是從目前中國大城市的情況來看,地價很難跌,因為政府的拆遷成本沒有降下來。拆遷成本沒辦法降下來,地價怎麼跌?政府不會虧本賣地。現在市場買傢、政府、發展商都在找平衡點,政府的政策在看著市場,如果市場真的不好就出臺一些政策。

  如果在國內大傢有居住需要的還是應該買樓,因為很難碰到開發商隻在個位數的利潤在賣房,可能好幾年才出現這樣的機會,抓住瞭這個機會你就是受益者。因為隻有名牌發展商可以大面積開發,把成本控制在這個水平。不過這是我的個人看法,大傢可以等著時間驗證。

  如果樓價沒漲,地價也不下降,就像今年的情況,地會賣得很慢。現在政府也沒有把地價降下來,大傢都在觀望。但這個還是要看政府的經營政策,收緊銀根大傢都不好過,市場沒有絕對的贏傢。

  今年就可能這樣磨磨蹭蹭,但是政府也要7.5%的GDP增長,不可能把政策收得很緊。現在基本上除瞭北京、上海、廣州、深圳,全國都已經不限購瞭。下一步這四個城市都會放松,不然錢會從這四個城市流出去,那些地方的管理者絕對不允許這樣,北京、上海、廣州、深圳的地流拍是不得瞭的事情。

 現場提問:富力做瞭很多酒店物業,七個是運營中的,還有五個投資物業。因為商業酒店放在一起很容易影響公司的估值,今年上半年香港天庭上市瞭,在內地是金茂,方興把酒店物業分拆以BT在香港上市瞭,這樣有利於他們的估值。富力有沒有把酒店分拆上市的計劃?

  李思廉:沒有,這個目前不成熟,雖然也有投資方跟我們接觸,但是目前對富力的股東來說,暫時保留全部放在一起還是最大的利益。隻是現在主流的這些PE比較低,但是市場很難說,可能明年、後年又慢慢好起來。

  現場提問:富力的毛利在行業裡是偏高的,但今年毛利率也下降瞭,這裡面是不是也有公允值的考慮?

  李思廉:沒有,我們的公允值另外再說。經營利潤是下降瞭,如果把公允值算到裡面,還是有一點增長的。我們上半年交樓少瞭大概幾十萬平方米,但全年360萬平方米的交樓任務沒什麼問題,這個大傢可以放心。

  現場提問:如果我想買房,現在的時期合適不合適?

  李思廉:這是有前提的,如果有居住的需要肯定是可以的。現在發展商毛利低,買瞭房子等於占瞭便宜,當然前提是要有居住需要。去投資是另外一種概念,投資要考慮能不能賣掉,我不鼓勵大傢亂投資。

  現場提問:您覺得北京、廣州今年有沒有機會放松限購?

  李思廉:最有可能的是逐漸放松,現在絕大部分城市的做法都是逐步放松。個別城市用行政命令取消限購,現在限購的是144平方米以上的,或者是在市區的。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-27/09174405504.shtml

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