201612180054台南永康大橋重劃區地圖建地年息8趴 台南永康大橋重劃區地圖建地年息8趴 戴德梁行2014媒體見面會實錄二

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限公司法人

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

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內容來自sina新聞

戴德梁行2014媒體見面會實錄二

??2015年1月20日,天津:全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行今日舉辦天津媒體見面會,總結2014年度天津房地產市場表現並提出對今年的展望,同時闡述瞭天津房地產市場在舊城改造背景下的機遇。

??>>>查看實錄部分一

??以下為本次媒體見面會的實錄部分二:



趙巖女士主題演講



??下面有請戴德梁行華北區研究部主管趙巖女士就2014年天津地產市場情況進行講述。

??趙巖:各位朋友大傢下午好!我是戴德梁行華北區研究部的主管,目前華北區研究部的人員主要分佈在六個城市,在這六個城市中,除瞭北京這一線城市以外,天津是經濟總量最大一個城市,所以我們一直以來對天津房地產市場是格外的關註,也是非常看好的。

??2014年天津市房地產市場的整體情況多少是怎樣的呢?下面做一個簡單的回顧和介紹,在此基礎上我也會對2015年天津房地產市場的情況進行預測和研判。報告分四個部分,第一部分是天津房地產市場的經濟概況,第二部分是天津房地產土地市場的概況,接下來會在戴德梁行最為擅長的領域就是甲級寫字樓市場和商業地產房地產市場給大傢進行簡單的介紹。

??(PPT)首先從經濟指標來看。天津房地產主要的經濟指標都處於同比增長的態勢,其中從經濟增長速度來講,天津房地產的GDP的增速是呈現瞭環比下降的狀態。這個正好與北京房地產市場是反向的。因為北京房地產市場一季度是7.1%,二季度是7.2%五、三季度是7.3%,是上升態勢。就同比增長速度來講,天津房地產經濟增長速度快過北京房地產,它是整體在10%以上。也就是說在二線城市,天津房地產的經濟增速還是十分可觀的。

??接下來就是產業結構。天津這個產業的占比正好體現瞭二線城市的一個特征,就是以工業基礎為主的第二產業的占比占到53%,第三產業占比是46%,而一線城市的北京,現在第三產業的占比達到瞭將近80%,我覺得這正好說明瞭天津的第三產業其實還有相當大的發展空間,也就是說他的經濟結構轉型有非常大的上升空間。

??剛才周總也提到天津自貿區的批復,以後未來對天津經濟結構整體轉型和升級是非常大的利好小這是一個城市發展必然過程。隨著第三產業占比增加,城市經濟結構都會得到優化和調整,天津未來經濟結構的調整,將會為天津帶來更廣闊的房地產開發的市場。

??接下來從房地產開發投資增速,可以看到這是一個非常平緩的曲線,在2014年1至11月,天津房地產開發增速是17.5%,而北京的開發增速已經到瞭10%以下,目前天津作為二線城市中可以說屬於1.5線城市的概念,房地產開發市場還十分任重道遠,還有很大的空間,整體穩定的開發增幅說明房企對這個市場長期穩定看好而沒有大起大落。

??接下來是土地市場。2014年天津土地市場相對來說比較平淡,也就正好和開發投資的表現趨勢十分雷同。首先從成交面積商來說出現瞭下降,但是成交金額基本上與2013年是持平的。我們可以從左邊的圖中可以看到,五到七月份,天津的土地市場成交額出現的一個飛速的上漲,這塊主要是在新八大裡板塊集中出現的幾宗土地成交,這樣就引起瞭土地出讓金額的一個巨大的升幅。當然整體看來,成交金額與2013年是持平的。

??接下來看土地成交的區域特征,左面和右邊可以將近80%的成交是位於環城和遠郊的區域。而位於遠郊和濱海區域,市區和環城區域占比比較小。原因從下面圖中就可以大傢答案。濱海新區和遠郊區縣工業用地成交金額占絕大部分的比重。因此可以從圖中可以看到,濱海新區經營型用地現在還是比較少,未來隨著自貿區的發展,濱海新區的經營性用地可能會隨著政府對土地的推出,成交占比會有所升幅。

??接下來是第三部分甲級寫字樓市場。首先看一下2014年最後一個季度天津市的甲級寫字樓市場的整體表現。從箭頭上可以看到三個指標的變化,首先凈租金是處於下降的狀態,這是與第三季度。凈吸納量是上升量,空置率有上升的態勢。

??從甲級寫字樓市場來看,2014年比2013年上升,由於新供寫字樓的增加,吸納量高平穩,從而拉高的空置率。

??接下來從整個甲級寫字樓市場的需求來講,我們可以看到,這幾個主要的成交行業集中在金融房地產和一些咨詢公司。

??2015年天津甲級寫字樓市場將是什麼樣的情況呢?我們在供應的基礎上就可以看出。首先2015年的供應將近50萬平米,這50萬平米的分佈區域依然集中在傳統的核心商圈,因此我們預計2015年天津市市場的整體的空置率會有所攀升。但是在吸納速度上來講還應該比2014年有比較大的突破。供應雖然集中說明什麼呢?第一說明確實在甲級寫字樓市場競爭是會加劇的。第二點可以看到天津房地產市場將是租戶市場,代表瞭2015年天津甲級寫字樓的市場需求將會主要產生在兩個方面,第一個方面會來自於改善辦公環境的一些需求。第二個需求將會來自於租戶降低辦公成本的需求,這兩大需求將是帶動天津甲級寫字樓市場需求的兩個最主要的驅動力,所以在2015年,天津甲級寫字樓租戶市場的地位將會強化,這對於所有的甲級寫字樓租戶來說是一個置換或者是擴租辦公樓一個非常好的時機。

??第四部分,戴德梁行一直在關註優質商鋪市場的發展情況。首先我們從天津社會消費品零售總額來看,2014年零售總額的同比增速依然出現瞭下降,這主要原因一是受天津的汽車限購的影響,第二點是奢侈品,這不僅表現在二線城市,在一線城市這個現象依然是比較突出的,就是奢侈品的零售總額處於下降的狀態。

??在這種情況下,天津的傳統商圈依然是在如火如荼的升級和變革中。2014年第四季度新增的一個項目是恒隆廣場,大傢對這個項目可能非常熟悉,我當時特地到天津參觀這個項目。它所在和平路和濱江道商圈將來不僅有恒隆廣場,還有天河城,將來有現代城二期和世紀都會軒都會入市,這些項目的入市將會為天津的傳統的商圈帶來一個提升和升級。這讓我想起瞭在深圳工作的時間,當時按蔡屋圍是深圳一個老商圈,其實像東門就是一些百貨性質或者是少的街邊的商鋪的形式。後來隨著一些大的購物中心入市,比如說萬象城購物中心的入市,整個商圈的商業品質得到瞭提升,購物中心的入市將會改變整個區域的商業的檔次、水平。因此,他會對整個商業的氛圍和層次上來說都會是一個極大的提升。因此,我們預計,天津傳統商圈將會陸續進入購物中心的時

??代。未來天津優質商業市場將會以區域型的購物中心為主。

??從商傢的角度來講,快時尚在天津快速擴張,這跟全國的趨勢是一致。我們跟北京的客戶市場分析戶我們做過比較,像GAP、H&M、ZARA來說,百人所分得的數量來說香港和新加坡有極大的差距。在北京這樣一個一線城市,快時尚開店的數量還遠遠不及香港和新加坡,所以我相信天津的市場將會更加的廣闊,未來這些快時尚和餐飲為主的體驗型的商業業態將會處於迅猛擴大的狀態。

??2015年,將有四到五個優質的商業購物中心入市,總的將會為天津市場帶來55萬平米的優質商鋪空間。但由於他們分佈是分散化的,因此不會形成特別激烈的競爭,但依然會給各個項目帶來招商的壓力。

??最後一個板塊就是住宅市場。2014年天津新建商品成交面積956.72萬平方米,包括312萬的保障房,北京全年735萬平米,不含保障房,北京的保障房其實是200多萬平米如果我沒記錯的話,成交面積來說,天津商品放成交面積等同於北京的成交面積。2014年北京的成交面積是2013年成交面積的73.3%。天津2014年成交面積僅僅同比下降瞭18.8%,這說明什麼?2014年天津住宅市場回暖速度要快於北京。

??月份上分析,九月份天津的商品住宅市場成交面積有瞭一個較大的成交,這主要是藍印戶口取消之前。

??第二個表現比較突出的,剛才周總說到年底出現瞭回暖、翹尾的現象,我們忽略到五月份天津市場藍印戶籍政策這個特殊因素,整體來看天津整個住宅市場的走勢與全國的走勢是一致的,在930政策以後,市場會逐漸的回暖。

??在成交面積上基本上80%我們都已經趕上台北市道路用地買賣行情瞭2013年的水平,出現瞭回暖,價格上會是什麼樣的變化呢?2013年天津市均價是10196元,而在2014年有瞭小小的增幅,所以說價格還是很穩定的。其中市區的價格表現最為明顯,這就驗證瞭城市豪宅抗風險能力要快過郊區的豪宅。

??從區域特征來講,環城還有郊區、濱海,尤其是遠郊區域成交量比較大,這和供應有關系,還有武清,武清各種樓盤成交量非常大,它的成交量在各區縣當中處於領先地位。

??戶型上來說,依然是以受政策支持的剛需產品為主。

??接下來是對天津2015年住宅市場的預測。首先從政策和資金層面,預測到還是要逐漸的寬松。在這個前提下,成交量還依然會逐漸走向回暖,預計成交量的回暖速度會快於價格的升幅,因為目前來講,天津的住宅市場依然是處於供大於求的狀態,它的出清周期還是在12個月以上。所以這就造成瞭2015年住宅市場的基調依然是去庫存。因此,開發商很難通過大幅提升價格銷售產品,依然還是要以價換量,這將是整個住宅市場的主要基調。所以2015年天津市住宅市場將會是價穩量增的態勢。

??這就是我對整個天津市場的的分析,謝謝大傢,也希望2015年天津戴德梁行像新LOGO的顏色一樣,發展蒸蒸日上。最後提前給媒體朋友拜早年,祝大傢新春越來越好,新春愉快,謝謝大傢!

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/11275963506983046002295.shtml

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