201607072304房屋二胎借款銀行 房屋二胎借款銀行 房地產再融資漸趨放開 闖關失敗房企卷土重來

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限公司法人

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一胎:11.2億(14億(假設)8成)

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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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內容來自sina新聞

房地產再融資漸趨放開 闖關失敗房企卷土重來



樂居獨傢:世界第一高樓登天之路疑霧重重

  在新湖中寶、宋都股份相繼公佈再融資預案之後,上市房企似乎又要邁進再融資"激情燃燒的歲月"。業內人士認為,房地產再融資已事實性放開,那些在過去三年房地產再融資的通道關閉期間拋出過再融資方案的房企將會卷土重來。

  不過,對於土地儲備少、規模小、抗風險能力弱的中小房企而言,再融資放開並不是"救命稻草",這些房企依然難以獲得再融資資格。相反,在行業洗牌過程中,這些中小房企將會被大房企或者其他想涉足房地產的企業通過資產註入的方式所並購。

  再融資"放開"

  8月7日,在宋都股份公佈再融資預案、招商地產因籌劃重大事項而停牌的刺激下,房地產板塊強勢上漲。億城股份、中弘股份強勢漲停,中航地產、宋都股份、泰禾集團漲幅均超過5%。

  多位券商分析師和業內專傢在接受中國證券報采訪時表示,房地產再融資已經事實上放開,且不再限制再融資所涉項目的定位。

  此前,市場主流觀點認為,本次地產再融資放開將是有條件放開,放開方向為涉及棚戶區改造、一級土地開發、保障房建設項目。不過,宋都股份再融資的資金投向為普通商品房項目,這超出瞭市場預期。

  "目前來看,房地產再融資的資金用途不會受到很大的限制。房企可以投向保障房、棚改房,也可以投向普通商品房項目、商業物業項目。但保障房和剛需商品房因符合國傢政策導向,會獲得優先照顧。"亞太城市房地產協會會長謝逸楓告訴中國證券報記者,"但能不能獲得證監會的批準,主要是看房企的財務狀況、銷售業績、償債能力和信用情況。如果這四項指標符合監管要求,就應該沒有什麼問題。"

  國內某大型券商分析師表示,放開地產再融資體現瞭政府"開正門、堵歪門"的思路,是地產供給面的市場化改革。不過他指出,地產調控市場化下一步的改革方向將是房產稅,即從需求方面針對樓市進行市場化調控。"房產稅勢在必行,中央政府的改革決心很大,"該分析師表示,雖然全國聯網和房產稅推廣會遇到各種阻撓,但未來房產稅的出臺和鋪開可能會超預期。

  "闖關失敗"房企卷土重來

  2010年初,為配合房地產調控政策,上市房企再融資被阻斷。三年多來,一直有房企與主管部門溝通,希望開放再融資,且不少房企曾拋出再融資方案試探監管層的意圖。據同花順iFinD數據顯示,2010年以來,已有40傢上市房企拋出再融資計劃,其中30傢公司被迫停止實施,這些公司絕大部分集中在2010年推出方案,總融資規模接近745億元。

  "這些曾經拋出過再融資方案但闖關失敗的房企,應該會卷土重來。因為在調控最嚴厲的時期它們都沒有願意嘗試和爭取,盡管彼時獲批的可能性幾乎沒有。如今,遇到這樣重大的政策利好,他們當然不會放過機會。有的房企會把原來的方案修改後再次申請,有的可能會根據公司目前的實際情況推出新的再融資方案。"謝逸楓分析認為。

  新湖中寶此前的再融資方案就被迫終止實施,但他成瞭房地產再融資開閘後第一個"吃螃蟹"的幸運者。

  保利地產曾於2010年推出再融資方案,計劃募集資金凈額不超過96億元,投入到公司十餘個地產開發項目。但公司於2011年年底時撤回瞭非公開發行的申請。在8月7日券商組織的電話會議上,保利地產董秘黃海表示,公司將積極參與股權再融資。

  他坦言,房地產行業是資金密集型行業,如果上市房企股權融資渠道方面的資金不能得到補充,其發展速度勢必會受到限制,如果有機會,公司會積極去參與股權再融資。

  招商地產也曾在2010年推出過再融資方案,融資規模均在50億元左右,但也"無疾而終"。招商地產8月7日停牌,業內人士認為,這說明招商地產再次推出再融資方案或已成形。

  而港股上市房企碧桂園總裁莫斌8月6日在中期業績會上表示,公司一直關註房地產再融資有條件放開,希望公司的城鎮化項目能夠從中受益。公司的團隊、產品系列正在為此做好準備。

  此外,迪馬股份、銀潤投資都曾推出過再融資方案,但也都終止實施。目前,這兩傢房企均已停牌。"或許,不久之後這兩傢公司將會推出新的再融資方案。而且會有更多曾經'闖關'再融資的公司加入這一行列。"一位私募人士表示。

  "這些闖關失敗的房企再度推出再融資方案,獲批的可能性比其他房企要大一些,因為他們曾與監管層有過這方面的溝通和交流,可能是房地產再融資受益的首批房企。"謝逸楓認為。

 並非小房企"救命稻草"

  多傢券商研報指出,再融資放開對房地產行業的發展非常有幫助,尤其是大型房地產公司得到的好處更多,有利於整個房地產業的整合,促進房地產能夠更好、更健康地發展。

  從萬科、保利、金地和招商地產等標桿房企的情況分析,其財務狀況、銷售業績、償債能力、信用情況四項指標都很優良,進行再融資不存在障礙。相反,不少中小房企業績下滑甚至虧損,資金鏈緊張,負債率高企,這些都是其再融資路上的"攔路虎"。

  "公司質地不好,非公開發行很難發出去。而且,按照再融資流程,再考慮到開發建設周期,再融資從方案到實際產生現金回流,估計時間超過兩年,要確認收益實現利潤,那麼周期在三年以上。三年過後,小房企能否在激烈的競爭中保持業績穩定存在較大的不確定性。"長城證券某房地產業分析師表示。

  因此,此次房地產再融資放開可能並非小房企的"救命稻草"。謝逸楓認為,再融資也需要資源,大型房企資源遠超過小房企,再融資放開隻會使得行業"馬太效應"加劇。房地產將進入結構性分化時代,房地產行業資源整合及集中度正在加速調整。五年之後,現有的地產股至少會消失一半,一線房企將贏傢通吃,而未上市的中小房企絕大多數都會消失。

  不過,一些停牌的小房企存在大型房企或者其他有意涉足房地產的公司通過資產註入的方式被並購的可能。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/09253414906.shtml

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