201607080755房屋2胎刊登 房屋2胎刊登 北京上半年二手房成交近10萬套 3月後進入急剎車

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內容來自sina新聞

北京上半年二手房成交近10萬套 3月後進入急剎車



資料圖

  根據北京市住建委網站統計數據顯示,2013年上半年,北京二手房成交量為95244套,比2012年同期成交55816套增加70.6%。這個網簽量也創下瞭自2010年下半年以來,半年度網簽量的新高。

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成交套數

"3月井噴"造就三年新高

  從月成交情況來看,2013年上半年的市場可以分成三個階段:1月和2月是需求持續釋放期。從2012年12月開始,市場開始明顯轉熱。由於網簽具有1個月左右的滯後性。到2013年1月,市場熱度已傳導到網簽數據中。這一時期,惜售和恐慌性購房交織在一起,不僅成交量持續走高,集中釋放,也推動瞭價格節節攀升。

  3月是成交井噴時期。為瞭趕搭政策末班車,躲避高額個稅,供需雙方交易熱情空前高漲,新增房源量、客源量以及成交都出現暴漲。數據顯示,3月,北京二手房成交43780套,創造瞭北京市二手房全面網簽以來的最高紀錄,也是今年上半年成交總量猛增的主因。

  4-6月是需求觀望期。隨著新政落地,市場重回觀望,再加上一季度的成交透支,二手房交易轉向低迷,價格漲勢也有所放緩。雖然二季度以來成交量由低谷持續走高,但依然處在政策沖擊下的緩慢恢復期中。從需求結構來看,近郊成交占比明顯上升,城區占比減小。表明市場改善性需求受到一定抑制,剛需成交占比上升。

 成交價格

 從大幅上漲到初步遏制

  在成交價格上,2012年上半年房地產市場可分成兩個階段:第一季度的價格快速上漲期和第二季度的價格相對停滯期。

  據鏈傢地產市場研究部統計,2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平米,環比2012年下半年上漲12.3%,同比2012年上半年上漲24.7%。從月度成交均價上來看,成交均價在4月環比下滑後,連續兩月出現小幅上漲。6月二手住宅成交均價為27759元/平米,環比上漲1.66%。

  偉業我愛我傢的統計數據顯示瞭相同的情況:北京的二手房交易均價雖然保持上漲勢頭,但從上半年各月的情況來看,房價環比漲幅已從1月份的5%回落至6月份的1.5%,目前的二手房交易均價基本穩定在2.9萬元/平米左右,房價上漲的勢頭得到初步遏制。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示,3月底出臺的北京樓市調控細則,更加嚴格的限購、限貸政策以及個稅征繳比例的提高,使得購房需求大幅萎縮,隨著成交量連續三個月在低位徘徊,北京二手房價大幅上漲勢頭在一定程度上被遏制,也在一定程度上緩解瞭房價上漲的勢頭。

 專傢預測

"量升價穩"將是未來主基調

  雖然樓市調控依舊從嚴,但仍難以阻止首次置業、首次改善的剛需人群購房需求的釋放,預計下半年成交量將穩步回暖。另外,也正是由於限購限貸的嚴格執行,使得購房需求難以出現大幅回暖,購房需求的平穩釋放,將使得未來的房價總體保持平穩。因此,"量升價穩"將是未來北京二手房市場的主基調。

 偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉

 短期內無成交量大漲的因素和動力

  下半年北京二手房市場,我認為成交量和成交價格都會保持平穩。從我們監測的新增房源量和客源量的情況來看,目前也沒有在短期內出現成交量大漲的因素和動力。6月份市場成交量出現明顯反彈,已接近1萬套,但不用擔心市場過熱。北京二手房市場的月成交量,隻要在1.3萬套以內,就是在一個安全區間裡,就不用太多擔心市場過熱、價格大幅上漲的風險。如果連續兩三個月成交量都超過1.3萬套甚至更多,那就要特別關註瞭。

  鏈傢地產副總裁林倩

  業內分析

  供需矛盾仍突出,價格難降

  據機構統計數據顯示,今年上半年新增客源量環比下降7.3%,但同比增長4.6%,新增房源量環比上漲4.7%,但同比下降33.5%。

  鏈傢地產市場研究部分析師張旭介紹,新政細則剛出臺時,買賣雙方都出現明顯觀望。但從剛剛過去的6月市場情況來看,從成交案例的議價空間以及在售房源的掛牌價調整等指標綜合來看,業主的預期也在3月遭受重創後慢慢恢復,業主讓利空間變小,調高掛牌價的案例增加。"新增掛牌房源量的下跌要遠遠高於新增客源量,導致目前的供需矛盾依然尖銳,價格上漲壓力依然不小。"

  北京中原地產市場研究部總監張大偉說,"按照以往的情況,北京二手房市場如果連續三四個月以上成交量低於萬套,價格就會出現下降。但這次已經3個月低於萬套瞭,價格仍有微漲。"

  鏈傢地產副總裁林倩分析說,"市場的價格根本上取決於供需關系,如果成交量降低是因為供大於求,那麼價格就會下降。但這次成交量的減少,是因為需求量被限,業主惜售仍然嚴重。因此價格下降就很難。"

  市場觀察

  "三高"阻剛需,降價多為換房

  劉先生去年7月份結婚,至今尚未購房。從年初,劉先生就開始瞭看房的歷程。本來新房、二手房一起看的他,最近卻不再考慮二手房,問及原因,劉先生說價格高、首付高、稅費高這"三高"讓其望而卻步:"我本來是一邊在朝陽區看二手房的小戶型,一邊在通州、房山看新盤。二手房是按照銀行估值貸款,實際首付比新盤高一些。調控之後,滿五年唯一房源都在漲價,非免稅房雖然有降價的,但算上幾十萬元的稅費,其實還是漲瞭。"

  東城區安樂林路附近某門店中介告訴記者,調控之後,房主報價大多數並未下降,"調控後這3個月裡,我接觸到的降價幅度較大的業主,基本上都是有換房需求,且已經交瞭買房的定金,必須在一定時間內賣房。"

  北京麥田清河東裡店的一位經紀人說,"從5月下半月開始,我們區域的二手房市場明顯回暖,且二手房報價有上漲趨勢,滿五年唯一的免稅房尤其堅挺。調控後,賣舊買新的換房需求比例更大,他們可以通過賣房解決大部分資金問題。遇到要買的房子漲價,就立刻提高賣房的報價來沖抵。"

  點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-05/08332287086.shtml

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