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內容來自sina新聞

SOHO中國整售上海項目探因 收入不抵開發成本

  繼去年宣告轉向大規模自持商業地產一年多後,SOHO中國突然曝出要整售上海三個商業項目--位於靜安區曹傢渡板塊的靜安廣場,位於虹口區的海倫廣場、虹口SOHO。這三個項目均為SOHO中國在2011年買入。

  SOHO中國為何大規模拋售上海商業地產?SOHO中國董事長潘石屹公開回應稱,SOHO中國在上海投資近500億元,占總量的75%。公司同時看好北京、上海未來的市場,目前,正在優化投資結構,增大在北京的投資,達到兩地平衡。據統計,SOHO中國目前在上海項目多達11個,投資額287億元人民幣。

  知情人士稱,靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右,虹口區兩個項目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內可以把這3個項目全部出售。咨詢過的買傢認為,上述三個項目都還在進行地下施工,價格貴瞭。

  薛建雄認lc 信用狀借款二胎年息借貸增貸轉貸為,出售這幾個項目的主要原因在於SOHO中國看不到項目未來的收益。"以現在的成本,到時候租金減去大樓維護和管理費用後,回報率不到5%"。他認為,SOHO中國一年前宣佈轉型持有商業,而現在又開始整售三個項目,業內自然聯想為不堪資金壓力的結果。

  按照報價,以總建築面積匡算,這三個項目可以為SOHO中國回籠120億元的現金。據測算,三個項目的買入成本約56億元,以增值30%保守估算,SOHO中國可套現超過70億元。上述知情人士透露,SOHO中國是希望在成本上加一點溢價,海倫廣場和虹口SOHO計劃的交易方式是,境內或境外100%股權轉讓,而靜安廣場則需要雙方協商。

  上述三個項目雖然都在上海市中心,但曹傢渡及四川北路板塊與南京西路以及淮海路的租金相差甚遠。

  萊坊國際上海研究咨詢部董事楊悅晨分析,四川北路寫字樓目前實際成交租金5元/平方米/天左右;曹傢渡板塊僅一個悅達889品質較好,寫字樓租金在7元/平方米/天左右,而該債務協商二胎年息板塊很多品質不高的寫字樓租金都低於5元/平方米/天。

  據SOHO中國今年9月發佈的中期業績報告顯示,SOHO中國此番拋售的三個項目,目前均未建成。其中,靜安廣場總建築面積約7.6萬平方米,辦公部分約3.6萬平方米,住宅部分約1.4萬平方米,商業面積近3700平方米。虹口SOHO總建築面積約9.55萬平方米,可租面積約7萬平方米。海倫廣場總建築面積16.9萬平方米。

  一名知情人士透露,靜安廣場項目實際上還在靜安地產集團手中。2011年4月,靜安地產宣佈以約16億元的價格轉讓給SOHO中國,原本預計到明年3月才可完成這次轉讓,雖然它付瞭大部分錢,但還要再支付一筆資金才可正式擁有這個項目。

  SOHO中國曾在去年3月宣佈轉型,即2012年,銷售物業占比約為25%,自持的投資物業占比約為75%。未來,將持續提高其在自持投資物業中所占的比重,2015年之後所有資產都將是自持投資物業。

  但SOHO中國目前的資金收入不抵開發成本。據其2013年中報,soho中國租金收益方面實現營業額25億元,核心凈利潤(不含投資物業評估增值)5.37億元,租金收益僅為8610萬元,這意味著,開發收益仍然占據絕對主導地位。有證券分析師稱,SOHO中國的商業模式在中國資本市場還要經受考驗。

  上海本是SOHO中國頗為倚重的一個區域市場。自2010年開始,SOHO中國在上海大量收購項目。根據2013年中報,SOHO中國在上海的11個項目中,有9個項目處於在建或規劃設計狀態,僅世紀廣場滿租,而中山廣場的可售面積則已售出72%。一位不願透露姓名的業內人士稱,要想同時撬動這麼多項目,SOHO中國確實有些吃不消。

  從數據上看,SOHO中國眼下的資金狀況依然穩健。截至6月末,SOHO中國擁有的現金約152億元;凈資產負債率為14.3%,遠低於同業水平。

  一位商業地產公司投資部高管指出,當初SOHO是以散售為模型來測算地價的,現在轉做持有運營,租金不夠支持。而外灘地塊的官司,復星首輪勝訴,二審結果還未明。"這也打擊瞭老潘投資上海的信心。"

  薛建雄認為,SOHO中國近幾年在上海的投資大於北京,恰恰與商辦市場行情背道而馳。據安信國際的報告,2012年一季度至今年第三季度,北京寫字樓的租金增長瞭73%,上海僅增長瞭18%。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/09592499465.shtml
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