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內容來自sina新聞

佛山高端寫字樓進入拼軟件時代



萬達廣場寫字樓的樣板房。

  專業服務成"香餑餑"業內預測物管服務提升後寫字樓每平方米月租可過百

  文/記者曾艷珠圖/記者張宇傑

  熟悉佛山房地產市場的人,誰也不會否認目前寫字樓供應多、銷售難這個事實。來自戴德粱行和高力國際兩個專業機構的統計數據都顯示,佛山寫字樓供大於求, 戴德粱行更預測,到2016年,佛山寫字樓總供應量為340萬平方米,總存量為443萬平方米,供過於求超過100萬平方米。

  在嚴峻的 "危機"面前,寫字樓開發商、運營商也在多方突圍。一方面在硬件配置上下工夫,超甲級寫字樓在佛山遍地開花。另一方面,寫字樓的物業服務得到重視,專業、 優秀的物業公司成為開發商考察、引進的對象。戴德粱行專業人士認為,佛山寫字樓的物業服務與廣深相比仍有一定差距,有時租戶付出瞭高額的物業費但沒享受到 相應的服務,佛山急需專業服務物業公司推動寫字樓市場良性發展。佛山寫字樓整體物管水平提升後,未來租金過百不成問題。

  供需:至2016年過剩百萬平方米

  根據戴德粱行的統計,2000~2006年,佛山寫字樓開始起步,汾江路、季華路成為熱點區域,這時候的商住樓與寫字樓混雜,寫字樓以銷售為主,不統一招租,以百花廣場、財匯大廈為代表。

  2007~2011年,佛山寫字樓飛速發展,重點區域仍在汾江路、季華路一帶,但寫字樓租售結合的形式更為普遍,開發商開始自持、統一招租,卓遠國際、九鼎國際、金海廣場是這一時期的代表。

  從2012年起,佛山寫字樓供應進入高峰期。今年,萬科金色領域、禪城綠地中心、佛山萬科廣場、廣佛智城、華創商業廣場、南海萬科廣場等商業項目陸續入 市,成為最大投資熱點。預計2014年,佛山市優質寫字樓需求面積約256萬平方米。2016年總需求量約為340萬平方米,總存量為443萬平方米,供 過於求超過100萬平方米。

  來自另一傢專業寫字樓與商業服務商高力國際的統計數據顯示,至2012年年底,佛山寫字樓總庫存約104萬平方米,平均空置率為18.6%。

  收益:禪桂優質寫字樓年回報率超5%

  在投資者關心的收益方面,高力國際統計數據顯示,2012年到今年第一季度,寫字樓的毛收益率呈下降趨勢,2013年第一季度毛收益率為4.3%。

  戴德粱行策略發展顧問部聯席主管及董事林力強提供瞭今年的數據:2013年佛山寫字樓租金平均為55元/平方米/月,禪桂優質寫字樓租金在65元/平方 米/月,甲級寫字樓租金為80~100元/平方米/月。同時,戴德粱行預計全年約為1.47萬元/平方米,售價有所上漲。

  戴德粱行的統計還顯示,佛山寫字樓總體收益率為4.49%。禪桂大部分優質寫字樓回報率超過5%。重點地區(如季華路)的優質寫字樓收益率達到7%以上。

  觀察:"軟硬兼施"提升附加值

  需要特別提出的是,佛山目前寫字樓收益尚可,不代表未來就一路向好,尤其是在未來兩三年內供應量大增的壓力下,新增寫字樓是否能順利出售、出租,仍是一個未知數。同樣,已出售正招租、出租的寫字樓,也要考慮如何加強服務,避免客源流失。

  "危機"之下,寫字樓開發商也在突圍,為提升寫字房屋2胎?利息怎麼算利率多少免費諮詢試算樓附加值,開發商幾乎是"軟硬兼施"。

  在硬件方面,寫字樓的配置都堪稱"高大上",挑高大堂、優良電梯、空調、玻璃幕墻,整棟建築美輪美奐。

  物管服務是開發商借款利率、運營商"軟"實力的體現。好的物管服務能使物業保值、升值,早已在住宅市場得到印證。這一規律同樣適用於商業地產。

  記者註意到,已有一些開發商註意考察、引進專業公司,希望提升物業的附加值。一些擁有豐富商用物業管理經驗的公司,也成為"香餑餑"。

  預測:提升服務租戶願接受較高收費

  戴德粱行華中區物業及設施管理主管、董事黎傢樂透露,業界評判優質寫字樓有12個指標:位置、交通方便性、建築形式、大堂、電梯、走廊、室內空間佈置、 建築設備系統、聲望、租戶類型、物業管理水平、為客戶提供的服務。"前10個指標做到並不難,後兩個指標,佛山與一線城市相比,仍有一定差距。"黎傢樂指 出。

  記者瞭解到,目前佛山很多寫字樓的物管公司,很少針對租戶接待客戶、開展業務、樹立品牌形象等方面,開展針對性的服務。一些寫字樓租戶向記者反映,感覺物管就是"收租"的,平時很少關心大傢,隻在欠繳水電費時會及時出現。

  在黎傢樂看來,優質的物業服務,絕不僅僅是提供綠化、安保、保潔這麼簡單,還包括"行政專員"、公共管理、行政管傢等諸多服務。

  當然,多樣化的物業管理,收取的物管費用也更高。目前,佛山寫字樓的物管費普遍在10元以下,5元左右的占大多數。佛山寫字樓租戶完全有經濟實力接受較 高的物管費。有時租戶付出瞭高額的物業費,卻沒享受到相應的服務。"打個比喻,佛山寫字樓租戶給瞭打的士的錢,但物管公司隻給瞭人傢一部三輪車坐,人傢當 然不願意啦。"黎傢樂認為,佛山寫字樓物管服務還有極大的提升空間,整個市場服務做上去後,佛山寫字樓租金過百不成問題。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08263822807.shtml

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