200712060115老舊大同區 高價搏升級

老舊大同區 高價搏升級

街景老舊的大同區,房價一向落後台北市其他區域, 去年平均預售價格每坪只有38萬元。上市公司華固建設 向台銀標下承德路建地,今年推出最高每坪74萬元天價,一飆翻倍。 過去,大同區未有此價格及格局出現,市場接受程度 有待觀察,目前附近的預售案,開價皆不敢跟進,每坪少了20萬元。

平日下午的承德路二段,車輛不多,站在預售屋「千代田」的接待中心門口,望前是成淵高中,望後是雙連國小,還能聽到老師用麥克風擴音講課、跟下課時吵鬧的學生嘻笑,但登高一望,多半都是中古公寓或三樓舊透天,從迪化街發展起的大同區都市發展,街景老舊。

區域老舊 近捷運
千代田是股票上市建商∣華固建設,向台灣銀行高價標地而推出的預售案,試圖以建築師黃永洪、杜文正設計師等名號,一改大同區的老舊印象,但說穿了,找來知名設計師的目的,也是想要提高房屋價值。
在雙連國小前,記者跟來接小孩放學的黃媽媽閒聊,她既羨慕又質疑地說:「老大同區人都會喜歡這個地點,生活便利離捷運又近,可是太貴,一戶要五千萬元以上,再有怎樣高級的配備,也不應該開價那麼高,貴得沒有道理嘛。」
大同區房地產長期不受青睞,隔壁的中山區有南京、松江等辦公商圈加持,也有林森北路的熱鬧及中山北路的樹海質感,而淡水河對岸的北縣三重市房價只有一半,二地互相牽制,大同區的老舊房屋更新少,建商推案一直不多,房價三年來漲勢不如北市其他區域。

抬高均價 二十萬
自從房市三年前開始復甦,大同區房價只是緩慢攀升,但二年前開始,建商瘋狂高價買地,去年,大同區平均預售房價只有近三十八萬元,今年華固建設推出千代田,每坪平均七十萬元,大幅拉起大同區的平均預售房價至每坪五十萬元。
黃媽媽接著嘆口氣說:「五年前,我在民生西路買一間挑高四米的套房,一坪三十萬元就已經覺得很貴了,現在建商一坪開價七十萬元,難道大同區也來個M型房價啊!」
在漲勢最凶的去年底,由台灣銀行釋出的這塊承德路土地,就被華固建設以每坪二四二.九萬元的天價標下,推出在地型豪宅。華固建設過去創下不少區域型新高價,如內湖的「名人道」、大安區的「松露」等。

基地方正 採光佳 

千代田占地五百八十九坪,相當方正,規劃一棟十五層樓、單層四戶二部電梯共用,共五十六戶住家。一樓高四米二,沿著承德路規劃八間店面,未來成為商店將影響社區質感;而住家大門只能設於大樓的側面進出,社區氣勢稍減。
二樓以上為樓高三米二五住家,坪數規劃二種,七十五坪及九十坪,全部為四房規劃,四併形成工字型,每戶都有三面採光。十樓以上,建商則規劃為二戶合併成一百六十五坪銷售。
坪數從七十五坪起跳,在台北市中心只能稱上換屋型住家,但在大同區已經屬於少見的豪宅格局。建商試圖以產品的稀有性,突破大同區在地客的購屋習慣,業務經理余世浩也說:「買家大多是大同區在地人,或是在常年在中國經商的,也有迪化街的布商。」

強化結構 高制震 

二種坪數格局相似,七十五坪規劃客餐廳相連,有寬敞廚房及二套衛浴,九十坪客餐廳則各自獨立,廚房規劃L型開放式,還有足夠空間裝修為半封閉式廚房,也有二間主臥室及傭人房規劃。本刊選擇A1九十坪,東向的主採光面,高樓層視野開闊,為壹之選。
建材等級高,結構上採SRC鋼骨鋼筋混凝土,搭配一至五樓的各四支美國制震器,減低地震時搖晃感,制震器保固三十五年,訴求長效使用。樓版厚度由標準的十五公分加厚為十八公分,配合氣密窗及低輻射玻璃,降低室內噪音及熱輻射。
室內地坪除衛浴外,舖八十公分見方拋光石英磚,也可選擇五吋海島木地板。衛浴則是乾濕分離,主臥室衛浴為四件式,搭配進口配備,並都有開窗,有自然採光及通風。

光纖到戶 可遙控
客廳尺度大,面寬五米七五,廚房也有大尺度,七十五坪為封閉式,但有後背櫃的配備,而九十坪則為L型開放式,配上鋼琴烤漆櫃體及洗碗機、蒸爐、烤箱、淨水器,還附贈日本品牌雙開冰箱。
除了光纖網路到戶,交屋後建商提供一年寬頻上網及中華電信MOD收視。另外,在客廳及餐廳內,各配一組攝影機,室內燈光配上六組遠端控制,可透過網路在外遙控燈光開關、觀看室內影像,並可達到遠端監控功能。
千代田雖位居大同區,每坪開價六十四萬至七十六萬元,房價直逼中山區,雖有約一成議價空間,仍是大同區第一高天價,與去年底開賣、最近剛結束銷售的預售案「國庭一品」,每坪平均五十一萬元相比,表價一拉就是每坪高出十九萬元。

機能便利 市場多 

車位規劃一百九十七個,每個要價二百六十五萬至三百四十萬元,雖也超高價,但地下三至五層車位,以二至三個停車位為一組,配合獨立捲門,可當作私人車庫或儲藏室,每戶購一組,並以一個停車位計價,加上地下一至二層的單個停車位,一戶房屋至少有三個停車位。
七十五坪加計一個平面車位、一組車位組,總價最低為五千三百萬元,登上大同區開價最高門檻的社區。以建商提供七成銀行貸款計,二年後完工時,房貸以現行二十年三%利率計算,每月要二十萬元,想入主大同區第一高價住宅,自備款要有一千六百萬元以上、家庭月收入起碼六十萬元。
大同區生活機能完整便利,傳統市場有二處,在捷運雙連站旁有長條狀市場,在寧夏路上、民生西路上也都有,步行約十分鐘,而寧夏路晚上就成了夜市,小吃攤聚集。另外,到盛名的迪化街步行約十五分鐘,可採購南北貨。

緊鄰要道 缺綠地
交通便利,步行五分鐘就可到捷運淡水線的民權西路站,未來新莊線同樣交會於此。另外,承德路是台北市的主要道路,尖峰時刻及假日容易擁擠,民權西路也因捷運新莊線的施工而混亂。
休閒上較缺乏綠地,除了附近的錦西公園外,步行二十分鐘可到大稻埕碼頭,有不常開船的藍色公路,滿二十個人可遊淡水河,沿著堤防外還可騎腳踏車,最遠可到士林區。
大同區房價長期受老舊區域壓抑,隨著房市復甦,目前也只有華固建設敢推出高房價挑戰市場。雖尚未看到房價有全面帶動的現象,但在民生西路推出套房案「雙捷市」的業務經理伍迪萍說:「千代田的七十萬元高價,我們只在四字頭,二十幾萬元的價差,對我們幫助不少。」

專家意見
中古屋下降1成

預售屋開出超高的單價,似乎沒有帶動中古屋的房價回漲,目前市場逐漸轉向買方市場,與今年初相比,中古屋價格下降約1成。
千代田的大坪數規劃及建材配備,是大同區少見的豪宅等級,不少客戶詢問,只是超高的開價,議價空間應超過1成。
大同區的利多條件多,除了捷運新莊線增加交通便利性,在台北車站旁、未來將成為航空及交通轉運站的雙子星大樓計畫,是吸引建商高價買地的主因,目前不少中古透天及整棟的老公寓等待翻建的利多,但改建成功的案件仍少。

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Bryan(布萊恩)是土生土長在地台北南港人,前於金融機構從事房地產鑑價與放款業務12年。
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