200802042048不動產信託 好處多多

 

寰宇法務》不動產信託 好處多多

【經濟日報╱黃世芳】2008.02.04 04:02 am

以信託作為不動產的管理、使用、處分等財產規劃之方式,於時下社會甚為活絡,主要係因為不動產之信託可達到資產增值、確保財產處分之權益、規避風險、合法節稅等目的。

因此,首先要瞭解什麼是「信託」,簡單的說,就是委託人(財產所有權人)將其財產所有權移轉給受託人,並訂定信託契約,要求受託人為受益人之利益或為特定目的,依信託契約內容管理、處分及運用委託人所託付之財產(信託法第1條)。受託人受託之目的,係在將受託之財產為管理處分所得收益交由信託契約指定的受益人,受益人如果是委託人本身,稱其為「自益信託」;受益人如果為任意第三人,則稱之為「他益信託」。

有關不動產之稅負,如土地增值稅、契稅、房屋稅、地價稅、贈與稅、遺產稅、印花稅等,因信託法之訂定,於各該稅法均有配合之修訂規定,自能於辦理不動產信託時妥為運用,達到節稅之目的。不動產信託不論其信託原因係因法律規定,或以契約、遺囑為之,均須向地政機關辦理信託登記,如果辦理「自益信託」時,並不需課徵土地增值稅、契稅、贈與稅、印花稅;而辦理「他益信託」時,則只課徵贈與稅、印花稅。

信託財產有其獨立性,委託人或受託人死亡,破產等情形發生,均不受影響(信託法第8條),且原則上對信託財產不得強制執行(信託法第12條),可避免在信託期間內被他人追索等,可達到財產不利風險之規避。

另信託機制常運用在不動產開發上,以達到不動產開發案中各關係人權益之保障,例如地主、建商合建開發之不動產信託,即委託人(地主、建商)與銀行或其投資之建築經理公司簽訂信託契約,並移轉不動產所有權予銀行或建築經理公司,委託人向融資銀行辦理建築融資之借入款及預售房地之價款,得依契約之約定存入銀行為開發案設立之信託專戶,由銀行依信託契約內容為管理並專款專用,開發完成後再由銀行或建築經理公司將土地及建物分配給委託人本人或其指定之受益人。

此種結合土地信託、起造人名義信託、營建資金信託等機制之不動產開發,一方面可消除地主與建商雙方之疑慮,避免地主、建商財務問題,影響開發之進度,並借由開發資金的監控,促成工程順利興建完工,他方面由銀行擔任起造人,確保開發完成後不動產所有權之取得與交付,消費者權益可獲保障,並於建築完成後,償還銀行融資款項並依約定方式返還信託財產,對於地主、建商、消費者及融資銀行之權益皆可獲得保障。

當然,不動產信託之運用,不限於上述情形,其他如遺產及贈與之規劃、不動產出租收益之分配、退休生活安養、不動產證券化等,均能透過信託制度之運用達到預定之效益。惟須注意的是,在辦理不動產信託時應慎選受託人,以及對於委託人、受託人、受益人等內部權益及外部因信託對第三人等相關的法律關係及稅負問題,均應審慎評量。(作者是寰瀛法律事務所律師

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