200910081129北市內湖捷運頻出包 房價合理買點浮現

北市內湖捷運頻出包 房價合理買點浮現

Money錢/撰文/李偉麟】2009/10/07 

捷運柵湖線雖頻頻出包,但房價已漲的內湖因居住需求量大而下跌不易。

未來台灣房市若出現景氣面與資金面行情交叉時機,內湖房價很有機會上看每坪100萬元。

台北市政府因捷運柵湖線頻頻出包考慮停駛維修,內湖房市再度成為眾所矚目的焦點,媒體報導不停出現的唱衰聲,是否同時也代表著內湖的房價開始醞釀著一股下修的氣氛,成為購屋族期待已久的進場好買點呢?

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,8月底是捷運「停駛」氣氛最濃的時候,反應在9月初的成交價格,的確出現約1成的下修空間;之後受到優惠房貸不再續撥、以及H1N1 新流感疫情可能大擴散的預期心理影響,許多潛在買方持觀望心態,全台買氣呈現「熄火」狀態,內湖也不例外。

加上內湖房價已高,不少買方轉而選擇這幾年不再飽受水患之苦、房價相對較低的汐止。這由最近汐止的成交量高居北縣各行政區前三名,而內湖8月分的成交量及成交價都出現下修的狀況可見一斑。

捷運恐停駛

但內湖居住需求量仍大

根據住商不動產統計,今年以來內湖區的成交指數在6月達到高峰,成交價格在7月最高,而在8月則雙雙下修,成交指數由6月的425降到198,平均成交價由7月的每坪35.3萬元降到32.6萬元。中長期來看,徐佳馨認為,由於內科及鄰近的南港經貿園區,廣大的就業人口支撐實質居住需求,內湖房價不太可能再往下掉;然而內湖的房價已高,在社會普遍所得沒有提升的情況下,要再出現大幅度的上漲空間也很有限。

在內湖有14年的房仲經驗、永慶房屋內湖文德店長古振發認為,內湖長期以來是以當地換屋客為成交主力,外來客占成交比重約34成,而且來看房子的客人,很少是搭捷運來的,對於捷運可能停駛帶來的負面效應,的確有不少買方以此做為議價手段,但這也造成某些屋主對於此時賣屋持保留態度,使得中古屋的案源減少;另一方面,觀察建商的新推案,也未因捷運「詐胡」而降價。

古振發分析,「去年底全球金融海嘯對北市房地產造成的急凍效應,只花了半年的時間就回溫,不太可能只因為捷運停駛維修,就打亂內湖房市發展的腳步。」住商不動產台北文德加盟店長賴水連也表示,「政府不可能將捷運線整個打掉重新再來,況且內湖房市的需求量很大,特別是來自內科的居住需求!」

科技業人口進駐

房價下跌不易

對於內湖科技園區就業人口為內湖房市帶來的客源,在內湖有15年房仲經驗的賴水連,與古振發有不同的看法。古振發認為,就業人口帶來的居住需求約占成交比重的1成,而賴水連所接觸的客源則是以外來的就業人口為主。「大約10年前,內湖房市有7成來自區域客,近78 年來內湖的居住質感漸漸改變,本來是低密度的住宅型態,新的大樓愈蓋愈多,本來不會塞車的內湖,現在不容易找到停車位,連停摩托車都有點兒困難。」賴水連進一步補充,以明湖國中為例,這幾年搖身一變成為額滿學校,而商圈質感也逐漸年輕化,這些都是拜科技業人口大量進駐之賜。

房地產專業研究機構《住展》雜誌也在近年將辦公室由民生東路搬到內科,住展房屋網總監陳韻如指出,內科的就業人口帶來的居住需求可分為兩個層面探討,一是收入較高的中高階主管,有能力在內湖置產,二是基層人員因房租較市中心低廉,而選擇在內湖租屋。她有不少同事就是如此。

目前內湖套房租金水準約在每月8千元至1萬元左右,比起台北市東區每月1.21.5萬元左右算是便宜很多;不過,在捷運通車之後,她也曾遇過兩位內湖的房東表示,有單身的房客因為還是喜歡市區的熱鬧,反而由內湖搬出去到大安區租屋。

陳韻如說,這同時也指出了一個有趣的現象,那就是一般辦公商圈有眾多的粉領族消費需求,但是內湖的商圈卻因為科技園區以男性為就業主力,再加上科學園區商圈只有中午有生意可做,下班時間之後只能靠當地居住人口支撐,這可能也是內湖商圈長久以來只能維持一定規模的原因。

公寓與豪宅

每坪價差50萬元

2004年是內湖房市開始躍升的起始點,年中之前,新推案每坪還在2字頭的價位,到了2005年初就一舉跨過30萬元的門檻。

2006年迅速上漲至每坪35萬元以上,上市建商華固建設推出的「華固名人道」大膽開出5字頭價位,2007 年底上市建商遠雄建設更一舉將內湖房價喊到8 字頭,2008 年「文心AIT」挾著美國在台協會遷移到內湖之勢,破天荒地將價格開在每坪90100萬元的高價位,內湖房市熱炒氣氛在此時攀上最高點。

目前內湖的成屋市場,公寓接近每坪3字頭的價位,電梯產品則站上4字頭,新成屋則在5字頭以上,預售案開出7 字頭、8 字頭的價位也早已不是新聞,不禁令人好奇,究竟合理的買點在哪?陳韻如認為,如果能夠找到每坪不超過30 萬元的公寓、每坪不超過35 萬元的電梯產品,以及預售價位落在每坪4060萬元之間的住宅,是購屋人可以考慮進場的價位。至於未來房價是否有可能再往上走,她認為豪宅產品至少還有510%的上漲空間。

2大支撐點

大內科與五期重劃區

「雖然捷運柵湖線通車對於整個內湖似乎有『利多出盡』的意味,但最起碼,內湖房市有兩個支撐點,一是大內科計畫的就業人口,二是交通,包括捷運以及內湖五期和基隆河大彎南段計畫區周邊的快速道路。」擁有18年房地產市場研究資歷的陳韻如,點出她樂觀看待內湖房市的主要理由。

對於內科周邊的交通,每天開車上下班的陳韻如指出,目前內科南來北往必經港墘路,致使港墘路成為塞車最嚴重的路段;依目前政府的規畫,捷運環狀線南北線將貫穿內湖科技園區及大彎南段、五期,她希望能夠早日定案,以解決交通打結的問題。

另一條尚未定案的捷運民生汐止線,也將貫穿大彎南段和五期重劃區;再加上五期重劃區是內湖八個重劃區當中最後一塊待開發的處女地,使得五期重劃區集周邊多條快速道路與捷運的交通優勢、鄰近內湖大賣場購物區的生活機能、大內科計畫的就業與發展潛力,成為目前內湖最受矚目的新興開發區。

 

房價墊高

內湖已成為中高總價區

遠雄建設就在五期重劃區內擁有多塊土地,是五期最大地主,以「第二個信義計畫區」為五期定調,並以「遠雄新都」做為系列案名,系列內推出的第一個住宅案「四季妍」,價位開在每坪6070萬元間。

「四季妍」專案副理林建宏,擁有20年的房地產銷售經驗,在內湖耕耘2年餘,本來預估客源會以周邊的科技園區就業人口為主力,沒想到來自台商、海歸派等客群就占了成交比重的一半。

「現在能從銀行方面賺到的存款利息幾乎是微不足道,另外遺贈稅大幅調降,這2個因素使得資金大量流向房地產,我們的客源主要來自大安、信義、松山,錯過進住信義計畫區和大直重劃區的客戶,其中有從事傳統產業者,也有電子業,而原本預計銷售對象將以科技園區為主,卻可能受到金融海嘯的影響,財富縮水,反而成為次要的客戶了。」

林建宏指出,有9成的客戶是衝著五期距離信義計畫區車程僅510分鐘的優勢而來的,其中有一位演藝圈人士,在數年前,本來計畫購買遠雄在信義計畫區興建的「御之苑」,當時開價每坪6字頭,但一猶豫就錯過,這位人士此次在五期置產,就是不願再重蹈覆轍,錯過房價上漲良機。

林建宏分析,捷運的開通雖然助長內湖房市熱度,然而由於房價隨之上漲,反而墊高了購屋門檻,對中低總價的購屋人是沒有幫助的;內湖已經成為中高總價購屋區域,一旦等到台灣的房市出現「景氣面行情」與「資金面行情」交叉的時機,內湖房價很有機會上看每坪100萬元。

【更多內容請見《Money錢》200910月號】

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Bryan(布萊恩)是土生土長在地台北南港人,前於金融機構從事房地產鑑價與放款業務12年。
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