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內容來自sina新聞

2014土地市場現分化一線量減價升 三四線趨冷

??樓市萎靡不振的2014年終於過去,有研究機構盤點發現,2014年的土地市場遭受不小的打擊,土地出讓金明顯下滑,一線城市和二三線城市表現分化加劇。

??對於部分嚴重依賴土地財政的地方政府,2015年將面臨較大的財政壓力。其中三四線城市目前樓市庫存依然高企,開發商拿地願望進一步下降,是目前全國樓市、地方財政鏈條上最薄弱的一環。

??土地成交創五年新低

??上海易居房地產研究院近期發佈瞭《2014年典型城市土地成交報告年終版》。報告顯示,在市場下行的影響下,去年國內十個典型城市土地成交建築面積25310萬平方米,降幅近三成;土地出讓金收入為8841億元,同比下降15.4%;

??報告顯示,2014年土地成交量創五年新低,但成交均價則創出五年新高,土地成交均價3493元/平方米,與2013年相比上升13.2%。

??上海易居房地產研究院研究員亢亞娟分析認為,樓市降溫導致地市降溫。從成交量來看,一方面房企購地熱情降溫,另一方面地方政府供應積極性也有所

降低,導致成交量低迷。從成交價格來看,土地價格以上升銀行小額信貸試算二胎年息為主,主要是由一線城市帶動,一線城市土地資源稀缺,且房價堅挺,對企業具有很強的吸引力,激烈的

競爭下必然導致高價地的出現。

??上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,雖然2014年土地成交出現一定程度的下滑,開發商未來仍然會

不斷“搶地”。不能因為一年的波動,就看淡未來的土地市場,土地供應量會不斷減少,在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動遷費用居高不下,土地價值升值

是長期的趨勢。

??區域分化加劇

??報告顯示,一線城市土地成交均價上升幅度尤高,二線城市略有下降。說明一線城市土地價值仍然深受市場認可,吸引瞭多個大企業爭相佈局。預計2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇,但不同區域分化將更加明顯。

??亢亞娟指出,大城市“房冷地熱”現象突出,房企逃離三四線城市,向一二線城市集聚的態勢仍在持續。

??在一線城市,由於市場降溫,成交量重新回落,為6825萬平方米,降幅達32.4%。但成交均價依然延續瞭2013年的上行趨勢,為7429元

/平方米,增幅為37.8%。由於土地資源的稀缺性,外加房價遠比三四線城市堅挺,一線城市的土地價值在市場冷淡的情況下依然凸顯。

??在二線典型城市,土地成交總量在近兩年逐步縮小,2014年為18485萬平方米;從土地成交均價來看,基本穩定在1500元~2000元/平方米之間,其中2013年大幅上升44.2%,2014年為2040元/平方米,略微下降3.2%。

??成交量方面,一線城市中廣州跌幅最大,上海跌幅最小;二線城市中,重慶跌幅最大,西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價同比以上升為主。一線

城市均價均為上升,且增幅較大;二線城市除天津、西安上升之外,其餘城市均價都出現瞭一定程度的下滑。尤其是杭州,下跌10%,房價跌幅最大。

??地方財政是否會亮紅燈?

??李戰軍認為,在現階段,土地出讓金作為地方政府財政收入主要來源的狀態不會改變,且不同城市的土地出讓金貢獻分化將成為常態。

??但他同時指出,土地出讓金的明顯下滑還不至於對地方財政產生根本性影響。除土地出讓金外,地方政府還可以通過稅收改革,減持國有股等方式補充資金,償還地方債等。

??明源地產研究院主編潘勇堂認為,2014年樓市低迷,中小開發商對行情不樂觀,導致拿地積極性不高。目前的地價對於開發商來說壓力比較大。中小

開發商根本拿不起一二線城市的土地,隻有“巨無霸”型房企才有能力繼續拿地,他們很多時候也會選擇“聯合體”的方式,從而減輕資金壓力和風險。

??對於2015年地方政府的財政壓力,潘勇堂認為,由於政府在土地市場有調節的主導權,2015年可以通過控制土地出讓的節奏來補充資金。首先要

防止流拍,再爭取更高的溢價。長遠看,提升城市品牌,提高規劃水平,對地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對土地出讓金依賴過大,2015年壓力就比較

大,對於那些對土地出讓金依賴較小的地方,波動不至於太明顯。

??縱觀全國,地方財政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫存去化仍然非常困難,開發商普遍認為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱產業,消費能力太弱,財政問題可能會更多地暴露出來。記者 盧曦 發自上海

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02青年創業貸款課程費用二胎年息-01/06555966851955010891697.shtml

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