美商JLL仲量聯行董事總經理趙正義:不動產市場還有黑天鵝,政府應稅改、土改、心改【工商時報】 @ 『大禹工作室』 :: 隨意窩 Xuite日誌
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    201607081022美商JLL仲量聯行董事總經理趙正義:不動產市場還有黑天鵝,政府應稅改、土改、心改【工商時報】

    美商JLL仲量聯行董事總經理趙正義昨(7)日表示,台灣不動產市場還會有黑天鵝飛來,現在逐年提高的房屋稅和地價稅等不動產持有稅,已大幅吃掉租金報酬率,估計增稅幅度上看達4成,一般租金報酬率約2.5%的商業大樓,大概報酬率只剩下1.5~1.6%。

    他建議政府應進行稅改、土改、心改等「三改」,讓投資市場健全化。趙正義表示,目前台灣市場游資很多,一直在尋求適當的收益性商用不動產標的物,但短期內會有一隻隻「黑天鵝」陸續飛來,像台北市具有破壞力的新版房屋稅,還有11月要繳的地價稅,逐漸增加的不動產持有稅,已吞噬很多商用不動產的淨利。

    他說,台北市房屋稅新制實施後,估計吃掉租金收益的1成,至於2016年起調高後的公告地價,將提高3成多地價稅,房屋稅和地價稅的不動產持有稅,即吞噬可觀的租金收益。

    趙正義表示,這樣的高額持有稅,已形成民間投資不可預期的潛在風險,因此有些游資不如轉投殖利率達0.72%的台灣10年期公債,或1.9%的新加坡公債、2%的澳洲公債等。此外,傳台北市想追溯30年內蓋的中古屋也要適用2014年才調高的新制標準單價,稅基再度提高,全民都加稅,簡直叫「嚴懲」!再這樣下去,政府無異是殺雞取卵,鵝毛拔得太凶,民間投資恐陷入半停滯。

    趙正義將向新政府提出「三改」的建言,即稅改、土改、心改。首先,稅改須全盤檢討不動產持有稅制,土改則要進行國土規劃和土地政策的改革,心改則是政府官員認為有產階級只是要賺錢的仇富心態該改一改,甚至應適度開放外資、陸資來台投資。

    另據仲量聯行統計,第2季台灣主要大型商用不動產交易量為224億元,較上季成長逾1.5倍,上半年大型商用不動產交易總額累計達314億元,卻是8年來第二低值。

    不過,國內商用不動產市場還有金融壽險業約4.2兆元的可動用游資,只要投資環境健全,下半年不會寂寞,至於辦公租賃市場,則持續「保溫」,台北市辦公租金全年漲幅可望上看2~3%。

    【2016年07月08日/工商時報/蔡惠芳/台北報導】

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    提振房市,要三改【經濟日報】

    仲量聯行昨(7)日發布第2季商用市場報告,總經理趙正義提出稅改、土改和心改「三改」的房市政策建議。他指出,房屋稅已占租金收入10%至15%,讓租金收益率幾乎打六折;而BOT與地上權的地租不確定性,持有稅過高也讓民間不敢投資。

    仲量聯行統計,國內前十大壽險業者可用於不動產投資的金額約4.2兆元,超額儲蓄已逾2.5兆元。趙正義表示,民間資金充沛,卻因持有稅問題讓民間投資卻步,房屋稅已占商用不動產租金收入的10%至15%,加上地價稅(或地租)與管理費用,占租金比例更達25%至30%,讓原本有2.5%的租金收益率僅剩1.5%,幾乎是打六折,還不如買政府公債。



    近年商用不動產投資市場交易量。資料來源:仲量聯行

    分享由於公告地價大幅調漲,造成地上權及BOT投資的不確定性,趙正義表示,投入地上權及BOT成本的組成包含權利金與地租,投資人擔心未來持有成本增加,在地主開期間總收入不變的前提下,提高權利金的比重、降低地租率至1%,才會減少投資人的觀望態度。

    趙正義說,除改革持有稅,也應正視開發商缺地的問題,都更要求100%同意,等於鼓勵釘子戶,九成建商都面臨原料短缺的問題,政府可將土地開發政策採取TOD模式,如大台北三環三線捷運站沿線,提高容積率,部分做為社會住宅或合宜住宅,才能解決土地原料短缺困境,符合現代城市發展需要。

    趙正義強調,「心改」也很重要,政府心態不要把民間投資人當做只為賺錢。

    【2016-07-08/經濟日報/記者郭及天/台北報導】

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