201607081646房屋二胎利息怎麼算 房屋二胎利息怎麼算 央企拿地卷土重來華潤置地搶地屢闖溢價率紅線

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內容來自sina新聞

央企拿地卷土重來華潤置地搶地屢闖溢價率紅線

  "央企來瞭,我們就不跟著摻和瞭!"

  福建一傢民營企業負責人在華潤置地以20.15億元,溢價率高達56.41%,拿下廈門湖濱南路自行車廠地塊以後,如是感慨。

  泰禾集團一位負責人此前在接受《華夏時報》記者采訪時也表示,2013年下半年,泰禾又參加瞭十幾場拿地,但是一塊都沒拿到,原因是國企和央企們開始積極搶地,土地市場的溢價率太高瞭,民營企業都拿不起瞭。

  據《華夏時報》記者統計發現,2013年華潤置地用於拿地資金超過230億元,其中約130億元的土地溢價率超過50%。

  頻闖溢價率紅線

  據華潤置地2013年半年報(統計截至2013年8月18日)顯示,華潤置地以204.37億元的總價,在煙臺、長春、廣州、重慶、無錫、長沙、淄博、太原、深圳等城市新增瞭九宗土地儲備,合計計容面積為398.99萬平方米。

  2013年下半年,華潤置地在日照、廈門、西安、合肥等城市繼續拿地。

  2013年12月13日,湖濱南路原自行車廠地塊經過131輪激烈搏殺後,由華潤置地有限公司旗下公司Boom Go Group Limited競得,成交價20.15億元,溢價率56.41%。該地塊將建設成地鐵樞紐型高端城市綜合體,地上建築樓面價為8054.84元/平方米, 地上地下總建築面積的平均樓面價為6712.09元/平方米。

  此前,2013年9月26日,合肥新站區XZQTD130號居住類地塊吸引瞭11位競買人的搶奪,最終由華潤置地以456萬元/畝,總價約5.17億元競得,溢價率高達75.38%;樓面地價達到瞭2442.84 元/平方米。

  而讓人印象更深刻的是,2013年8月16日,華潤置地以109億元、62.2%(起始價67.2億元)的高溢價率競得的深圳前海第三宗地塊,並造就瞭深圳總價地王。這一價格高出瞭競爭對手世茂房地產19億元之多。

  按照國土資源部等部委此前的規定,為瞭抑制土地價格過快上漲,地方城市出讓土地溢價率超過50%就需上報給國土資源部。隨後,國資委也發瞭有關規定,禁止央企參與和制造"地王",幹擾房地產市場調控。

  一位不願具名的證券分析師表示,2010年,一二線城市嚴格執行限購、限貸政策,彼時華潤置地開始加大對三四線城市佈局,2010年華潤置地新進入揚州、唐山等6個三四線城市。2011年,華潤置地新進入南京、常州、鹽城等8個城市,除瞭南京外,也都為三四線城市。

  由於華潤是央企,而且有雄厚的資金實力,其為規避北京這樣的房地產調控核心區,而轉戰到二三線城市,一度讓很多城市地價應聲上漲,而其不斷高價擊敗當地開發商,也讓諸如文章開頭所述的廈門奪地類似的案例,一再發生。

  高價地未必能賺錢

  不過,三四線市場的消費能力和增值空間卻並不如人所願。

  2013年下半年,華潤置地公告稱,公司將逐漸使拿地重心回歸一二線城市。上述證券分析師表示,華潤置地2013年項目毛利率下降很厲害,在過去的3年裡,毛利率經歷瞭三級跳,原因就是很多地塊是高價拿的,而三四線城市項目又賣不上價格。

  隨著華潤全面回歸一二線城市,廈門這樣的城市,又稱為華潤置地高溢價拿地的對象。而對於華潤置地2014年是否回歸大本營北京大規模拿地,華潤置地有關人士不置可否。

  實際上,屢屢高溢價率拿地在政策和市場方面都存在較大風險,即使在一些發展情況較好的二線城市,也是如此。

  政策層面上,在2009年-2010年內,國資委就已經明令央企不能當地王,要求所有被列入重點監控的地王項目,國土資源部和地方國土資源局都會重點監控,防止出現閑置問題,從開工到竣工,進行線上和線下的監測。

  而華潤置地在獲取的土地中,溢價率超過50%的地塊不在少數,這類地塊大部分是重點監控地塊,囿於監管部門的嚴控,這樣的地塊也不可能被閑置太久,以拖延開工來換取土地升值。

  而在房地產市場方面,同樣存在一些不確定因素。

  以廈門為例,國傢統計局發佈的數據顯示,從2012年6月份到2013年11月份,廈門房價已經連續18個月環比上漲,而11月份廈門新建住宅均價已高達18400元/平方米,排名全國第五,僅次於北京、廣州、深圳和上海。

  但在房價不斷攀升的同時,限制房價過快上漲也成為廈門的調控重點。

  2013年成為廈門房地產政策最密集發佈的一年。如廈門版"國五條"要求對二手房征收20%個稅、"廈六條"要求二套房首付提高到七成、《廈門市商品房預售管理規定》則規定8層以上商品房須建成一半才可預售。

  此外,廈門嚴格的戶籍管理也將使華潤置地廈門項目遭遇打擊。新政規定2013年12月10日以後出讓的地塊都不再帶戶口,2016年1月1日起購買廈門商品住房不再享受"購房入戶"政策。

  上述不願具名的證券分析師指出,2013年華潤置地投入土地儲備的資金已經超過230億元,這大大超出瞭年初150億-170億的拿地目標,而2013年收入的地塊中商用地塊占很大一部分,未來如果持有運營,將十分考驗華潤置地的現金流能力。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-04/09122565923.shtml

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