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內容來自sina新聞

e房周刊政策後遺癥

 編者按:在本輪新國五條對樓市調控進一步強化的過程中,北京祭出瞭最嚴細則"京十九條"。政策重壓之下,北京房價過快上漲的勢頭得到瞭有效遏制,然而以快速平穩甚至是降低房價這樣的短期行為為目標的時候,調控後遺癥也開始出現。政策末班車效應、市場供應量下跌、開發商應對政策三十六計等等,由政策扇動的雙翅,正在從各個方面影響市場走向。

 末班車效應帶來的數據上漲

  4月18日,國傢統計局發佈2013年70個大中城市住宅銷售價格變動情況。和2月相比,3月70個監測城市中有68個城市新建商品住宅價格環比上漲,66個台南土地房屋貸款二胎城市二手房價格上漲。

  由政策末班車帶來的全面性上漲正在宣告著市場的恐慌程度,一線城市尤其明顯。國傢統計局數據顯示,環比漲幅前四位全部為北上廣深四個一線城市,其中上海環比漲幅3.2%排名第一,深圳次之漲幅2.8%,北京漲幅2.7%,廣州上漲2.5%。

  事實上,從3月份下半月開始,以北京為首的重點城市都對預售價格有所控制,一定程度上對新房市場房價上漲起到瞭一定的平抑作用,但從數據上看來,漲幅依然驚人。數據的失控來自於政策窗口期的恐慌。在3月1日國務院出臺"國五條"細則之後,各地出現瞭搶搭末班車情況,一線城市的表現更為明顯。

  根據北京住建委網簽數據,2013年3月份,全市二手住宅網簽總量達到瞭43780套,環比上月網簽量大幅上漲瞭332.5%,與去年同期的網簽量相比也大幅上漲瞭294%,創北京單月二手住宅網簽量有史以來新高。

  而新房市場方面,由於政府對預售制度的加強監管,市場供應量一度低迷,但整體成交情況依然處於高位。

  在政策敏感期,北京通州甚至出現瞭日光盤。這個首期僅推出400餘套房源的項目,吸引瞭3000組客戶前來排號搶房,而開盤不到四個小時,房源被搶購一空。

  "北京的房價肯定是降不下去瞭,調控瞭這麼多年,我實實在在看到的是房價不降反漲,我現在都後悔沒在去年這會就買房瞭。"看漲後市,對政策效果持消極態度是在經歷多輪調控後大部分購房人的心態。

  "三十六計"躲政策

  在本輪調控加碼過程中,北京祭出瞭最為嚴厲的銷售監管制度,嚴格控制新房價格的上漲。在京版國五條中,首次提出將自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理,加強商品房銷售價格引導,如果開盤的商品房項目報價偏高且不接受指導,將不予核發預售許可證。

  然而,經歷多輪調控的開發商,已經總結出瞭一套應對之道,在和政策博弈的過程中,為躲避政策的"三十六"計戲碼頻頻上演。

  在政府限價政策當前,補充協議、高開低走、精裝拆分、真假結婚離婚等手段無所不用其極。

  "現在就有一些項目把精裝修的費用拆分出來上報,譬如原本毛坯房賣2萬元每平米,為瞭防止產品沒有發生變化但價格卻上漲的局面,開發商會單獨上報精裝修的那部分價格,從而實現高報價"。根據媒體報道, 通過拆分精裝修費用實現高報價,是目前開發商采用較多的一種做法。另外,還有樓盤通過買賣和裝修兩份合同來突破限價令。在簽合同的時候,購房者需要與開發商簽訂兩個合同,一份是房屋買賣合同,一份是裝修合同,以此逃過政策的監管。

  此外,習慣瞭"低開高走"開盤節奏的房地產開發商來說,面對限價令開始實行"高開低走"。

  一般來說,正常的房地產項目銷售節奏,首期開盤的項目往往單價最低,隨著配套的逐漸完善,後期項目銷售均價也逐漸提高,即"低開高走"。這種銷售策略符合購房者"買漲不買跌"的心理,並能起到一定的蓄客效果,為開民間信貸安全嗎二胎年息發商所常用。

  但應對限價令,開發商顯然已經改變戰術,由"低開高走"變為"高開低走"。開發商在申報預售許可證時,先以"樓王"項目申請預售資格,為後期項目的出貨預留瞭空間。

  無論主動或者被動,政策已經開始發揮效果,京版十九條出臺後,北京的供應量一直在壓在低位。根據北京建委網站公開信息,京版國五條細則出臺後超過半個月時間,北京僅有5個項目拿到預售許可證,新增供應僅1035套。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-22/09402116604.shtml
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