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百城房價連跌5月 房貸新政攪動市場

  10月1日,中國房地產指數系統百城住宅價格指數9月數據出爐:全國100個城市新建住宅平均價格為10672元/平方米,環比上月下跌0.92%,為連續第5個月下跌,跌幅擴大0.33個百分點。

  政策面的改變則更受人關註,9月最後一天,央行[微博]、銀監會發佈"限貸"松綁新政。其中對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

  偉業我愛我傢副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者,由於新政涉及人群較廣,一、二、三線不同城市存在自身的實際市場特征,其未來對於樓市成交量的實際影響將隨著各商業銀行具體的執行情況而定。

  房價環比下跌城市增加5個

  根據中指院報告,與8月相比,9月價格環比上漲的城市數量較上月減少5個,其中漲幅在1%以上的有9個,較8月增加1個;環比下跌的城市數量較上月增加5個,其中跌幅在1%以上的有42個,較8月增加11個。

  數據顯示,8月代表城市可售面積達17701萬平方米,是2010年以來最高水平,較去年同期大幅增長34%,從12個月銷售面積計算得出的出清周期來看,8月20個代表城市的出清周期為15.6個月,較去年同期延長5個月。

  在這樣的背景下,三季度樓市處於量價齊跌局面,有統計數據顯示,第三季度重點城市成交商品住宅約3777萬平方米,環比二季度增長10.3%,同比去年同期下降14.0%。

  除北上廣深等城市外,"限購"在全國基本取消,但釋放的需求並不如想象般強烈。杭州樓市就是一個例證,9月21日至9月27日杭州主城區日均成交167套,與沒有全面放開限購的8月基本持平,但與之相對的庫存卻繼續增加,截至9月末,杭州市區庫存量首次突破14萬套大關。

  二手房市場觀望情緒明顯

  業界關於放松信貸的呼聲終於變成瞭現實。交行報告稱,央行《通知》對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現行政策提出瞭調整要求,支持居民傢庭合理住房貸款需求尤其是自住需求,對於改善民生具有積極意義。

  鏈傢地產[微博]分析師張旭向 《每日經濟新聞》記者分析說,對於已取消或未實施"限購"措施的城市,三套房的禁購也將全面取消,且購入第三套以及上房屋也將有可能享有首付與貸款優惠政策,將在一定程度上刺激被限購拒之門外的投資需求重新回歸樓市。

  但政策出爐以後,多地樓市仍波瀾不驚。據新浪樂居數據監控中心數據顯示,國慶假期蘇州樓市商品房成交共計1286套,環比減少640套,成交面積137126.61平方米,環比減少73561.44平方米。

  胡景暉說,利好之後的國慶樓市成交顯著走低表明,在未確定商業銀行具體執行力度的情況下,購房人群出現瞭較為明顯的短期觀望情緒,其中二手房市場的觀望特征表現得更加明顯。在商業銀行存貸比考核不放松、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下,商業銀行對於住房按揭貸款的實際支持情況,成為市場各方普遍關註的焦點。

  北京一傢大型國有房企相關負責人表示,政策無疑給整個行業打瞭一針興奮劑,但是不會馬上影響企業的銷售和拿地策略,在資金成本重壓下,以最合適跑量的價格加速銷售回款仍是企業四季度的主要方向。

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  城市樣本1

  上海樓市"金九"爽約市場期待"銀十"成色

  每經記者 盧曦 發自上海

  9月份通常是樓市旺季,但上海今年的"金九"卻並沒有到來。

  《每日經濟新聞》記者註意到,金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示,從9月8日到10月5日,上海隻有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高於今年的平均周成交量。

  那麼,在房貸政策"松綁"後,"銀十"會來嗎?上海房地產業界的觀點是"至少會比9月份好"。

 開發商優惠力度不足

  房貸政策放松後的首個黃金周,上海十一房展會在上海展覽中心舉行。房展會人氣不錯,首日觀眾達3.5萬人次,為期四天的展期共吸引超過12萬人次參觀,超過瞭去年同期的11萬人次。

  房展會參展的本地樓盤有88個,大大超過瞭今年5月的28個,但展會整體仍然膠著,開發商優惠力度非常有限,折扣隻有九五折。許多開發商認為,隨著房貸政策放松,購房成本下降,開發商不必再給出很大優惠就可以賣房,而看房者仍然觀望情緒濃厚。

  上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,10月份的房地產銷售將會好於7、8月份,今年第四季度樓市行情比起前三季度將有所好轉。

  李戰軍認為,今年全年的總體數據並不算太差,房貸政策的放松會進一步保證房企今年末的業績。政策的放松不僅將直接影響到樓市的成交和價格,還將起到風向標的作用。目前國內還有一些城市沒有放松限購政策,這些地方將考慮到樓市宏觀調控政策逐漸退出的導向,考慮進一步放松限購。

 十月靠高端樓盤支撐?

  由於銀行態度不明朗,房貸政策的放松究竟能給購房者帶來多大的好處?

  《每日經濟新聞》記者調查發現,房貸政策放松的效應現階段主要體現在心理層面。很多賣方認為,這是一個官方刺激樓市的信號,因而做出瞭積極的動作。在受貸款影響較小的高端住宅領域,看多的觀點也占瞭上風。

  香港地產商永泰地產和南豐發展近期聯手在上海陸傢嘴(18.07, -0.01, -0.06%)金融開發區開發瞭一個高端項目尚濱江。據透露,這一項目正是考慮到內地"金九銀十"的行情,決定在十一黃金周推出,並在10月份在上海和香港同時開售,售價可能高達12萬~12.5萬元/平方米。

  這兩傢港企的決策依據並非房貸政策的放松,而是上海樓市高端需求的數據。代理這一項目的第一太平戴維斯對外透露,上海8月份高端住宅新增一手供應量同比下滑38%,成交量卻同比上升瞭7.8%。由於這一項目且租且售,租賃行情也與之密切相關。據透露,上海市內整體住宅的租金維持在每月182元/平方米,而空置率僅10.6%。

  開發商方面的思路是,上海高端樓市的數據支撐瞭10月的行情。如今房貸政策的放松更刺激瞭買方的出手。德佑地產營運中心副總經理林俊權告訴記者,由於很多購房者假期選擇出遊,十一黃金周的二手房帶看量還沒有明顯的變化,房貸政策放松的效應或許在節後顯示出來。

  "客戶入市的意願和速度有所上升,有一些房東決定漲價。"林俊權說,10月份業績比9月份有所提升應該是比較確定的。

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  城市樣本2

  信貸松綁推動北京二手房市場 節後成交有望回升

  每經記者 尚希 發自北京

  對於十一黃金周的北京樓市而言,國慶節前夜中國人民銀行[微博]和銀監會聯合發佈的房貸新政無疑是一劑強心針。

  中原地產市場研究部數據顯示:國慶假期前6天,北京網簽數據中,新建住宅為472套,二手房住宅簽約38套,合計簽約510套,雖然相比2013年同期明顯下滑,但優於2012年同期。

  "本次央行的松綁雖然未提及降準、降息,但松綁幅度遠遠超過之前預期的'認房不認貸',基本上是之前信貸政策的全面松綁,對市場的信號意義較大。"中原地產首席分析師張大偉對 《每日經濟新聞》記者表示。

 影響需看後續細則

  李毅(化名)國慶節假期一天也沒能休息,看房的人比預料的要多。

  "這幾日每天的帶客量能趕上之前一周的,其中還有很多房子因為業主不在沒辦法看,不然人會更多。"李毅對《每日經濟新聞》記者說道,李毅是北京東四環附近一傢中介門店的銷售員,而他的同事十一期間基本都在工作。

  《每日經濟新聞》記者昨日(10月7日)走訪瞭北京通州區、朝陽區的多傢中介門店,雖然是小長假的最後一天,依然有不少購房者前來看房,"之前我就看過這裡的房子,但因為首付款過高最終放棄,現在隻要三成首付,我完全可以考慮換房。"正在看房的一位購房者對記者說道。

  李毅告訴記者,從目前公佈的新政來看,首套房利率優惠釋放瞭一大批改善型客戶。"不過,目前對於個人房貸來說,如果資質較好可以拿到的最低利率折扣也就是九折,七折的可能性非常低。"

  對此,張大偉在接受記者采訪時表示,目前市場上起碼可以增加30%的可購房人群,且恰好都是之前被政策抑制的意願購房人群。

  "央行信貸松綁政策後,各地市場因為處於假期表現不一,但相比9月份都有不同程度的升溫,長假期間,新建商品房、二手房熱度都有所提高。但政策的影響還要看後續落地的細則。"張大偉對此表示。

 信貸額度與價格變化是關鍵

  記者在走訪中同樣發現,新政頒佈以來,二手房市場的看房者多瞭起來,"這幾天我們也接到一些業主的電話,要求提價。"李毅如是說。

  "從二手房成交價格看,6月的北京成交均價為2.92萬元/平方米,7月北京二手房成交均價為2.89萬元/平方米,8月成交均價為2.88萬/平方米,成交價格在9月依然延續下調,成交均價為2.87萬/平方米,跌幅明顯收窄,大部分區域已經出現止跌現象。"張大偉指出,隨著部分需求入市,整體價格下調速度明顯放緩。

  經歷瞭數月膠著的二手房市場,能否在新政的刺激下重新活躍起來?從目前十一期間的網簽數據來看,表現並不明顯。

  "因為簽約滯後的因素,黃金周期間的網簽數據並不反映市場一線當下情況,但也體現瞭整體市場在9月份繼續復蘇的變化。"張大偉對《每日經濟新聞》記者表示,特別是在央行限貸松綁後,北京市場下半年表現將好於上半年,但因為處於恢復期,房企依然以平價走量為主,四季度的主要表現將是量漲價穩。

  張大偉進一步補充,10月份將是信貸政策的落地執行月,後續信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關鍵因素,但整體來看,市場繼續下調的空間已經被松綁的信貸政策封死。

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  城市樣本3

  濟南大假樓市升溫 近20萬套庫存考驗新政

  每經記者 彭斐 發自山東

  在新房價格4連跌後,濟南的房地產市場,再度遭遇"金九"遇冷的尷尬。限貸政策的松動,似乎成為最後的救命稻草。

  此前的7月份,濟南的限購政策率先解除。一位知名房企人士對《每日經濟新聞》記者預計,在限購和限貸的雙重松動之下,濟南樓市"銀十"的成色將會超過9月份。

  不過,有銀行信貸人士坦言,每年接近年底,房貸額度都會比較緊張,而新政中房貸利率最低七折,將會影響到銀行的利潤。

  對此,一位地產業內人士稱,與限購放開相比,房企對銀行信貸政策調整更為看重,但在近20萬套庫存面前,限貸放開前景並不明朗。

 看房人數逐漸回升

  10月7日,作為濟南萬科城項目的一名地產置業顧問,李揚(化名)和他的同事們,已經開始奮戰"銀十"。在看過10月1日~5日的銷售數據後,李揚向《每日經濟新聞》記者稱,10月前5日70餘套的銷量,已基本與7月份持平。

  據數據統計,今年7月,濟南新建商品房成交12400套,相較於6月的6459套環比猛增92%,相當於上半年月均成交量6689套的近兩倍。

  至於增長原因,主要源於"取消限購"這劑猛藥。根據當地房管部門發文,濟南是從7月10日起全面放開限購政策。限購取消後僅兩天時間(7月10日、11日),濟南新房網簽量就達到1151套,而6月份前10天的網簽總量才1040套。

  不過,李揚分析,限購放開後的銷量暴增,隻是消化瞭此前積累的剛需,但銀行在貸款方面並未放開,致使投資性購房者有心無力。

  事實上,"繁榮"在一個多月後迅速轉冷。進入9月,濟南的商品房成交量再次回到限購取消前的狀態,同比、環比均出現大幅下降。與此同時,國傢統計局數據顯示,自5月份以來,濟南新建商品住宅價格環比已連續4個月下跌。4個月時間,濟南新建的商品住宅價格累計下跌3.6%。

  10月7日上午,李揚稱,進入10月份以來,在限貸政策放開的刺激下,看房人群數量已基本回到7月份限購放開後的水平。

 利率折扣難憾高庫存

  搜房網統計顯示,10月1日至6日,濟南的住宅成交套數為462套,成交面積為3.8萬平方米,其中10月5日成交達到94套。不過,濟南房管部門的數據則顯示,自7月21日起的6周,濟南周均商品房網簽量,維持在2000套左右,最低的一周也達到瞭1970套。

  在濟南友樂傢地產機構負責人張洪慶看來,成交量的落差與國慶長假有關,但從購房者心理來看,節日後銀行信貸政策的細化,成為各方觀望的關鍵。

  《每日經濟新聞》記者從部分銀行瞭解到,目前銀行尚未有操作細則,預計將在國慶節後執行,房貸利率優惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日,濟南二環南路附近一傢樓盤負責人介紹,該項目合作銀行主要是農行、建行、招行,目前都沒有調整貸款政策。

  一位接近銀行的人士透露,自4月份以來,郵儲銀行其實已有部分客戶能拿到利率九五折扣,但僅限於特定人員。

  在多位業內人士看來,濟南當前首套房普遍執行上浮5%的利率政策,而從濟南以往政策的執行來看,銀行細則最快執行也得等到假期結束後。

  中國銀行(2.70, 0.02, 0.75%)濟南某支行人士透露,目前總行已經開會研究調整首套房政策瞭,但在接到具體文件之前,房貸並不做任何調整。

  一位不願具名的房地產企業人士表示,對濟南樓市而言,限貸政策放松,固然會有一定刺激作用,但房地產庫存的消化,卻並非易事。

  10月7日的最新數據顯示,濟南10月份的存量房為196348套。

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  新政調查?北京

  北京房貸政策未見松動口徑松綁意義大於實際折扣

  每經記者 張威 發自北京

  由於此次房貸新政是9月30日出臺,之後就進入國慶假期,《每日經濟新聞》記者在北京地區瞭解到,目前,北京各銀行的住房貸款政策與節前還未出現變化。

  值得一提的是,一傢房產中介的工作人員向記者推銷房屋時,卻聲稱北京地區的國有大行在節前就已經實施瞭貸款利率7折優惠,隻是政策在9月末才出來。

  對此,《每日經濟新聞》記者向一傢國有大行人士咨詢相關情況,該人士表示,房貸新政在國慶節前出臺,節後一兩周可能會有變化。

 大行小行說法不一

  9月30日,央行、銀監會聯合發出通知,修改瞭首套房的認定標準。其中,通知還提到瞭貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

  那麼,北京地區能否快速實現7折的房貸利率優惠政策?

  近日,《每日經濟新聞》記者采訪幾傢銀行北京地區網點的客戶經理後發現,大行與小行工作人員的說法明顯不同。

  某城商行支行一位副行長告訴《每日經濟新聞》記者,節前出臺瞭房貸新政,現在(情況)還不太明朗,新政出來之前,該行首套房貸款利率最低95折,但有的銀行可以做到9折,新政之前沒有銀行可以做到7折,新政在年底都不太可能實施,畢竟銀行放款也都差不多瞭。

  "節後肯定不會很快實施,市場還沒有起來,也沒有什麼人買房,除非是買房人很多,客戶很積極,銀行可能會轉變策略。"上述副行長表示。

  一傢大行的分行個貸客戶經理則告訴記者,國慶節前出臺新政,現在還沒有執行,可能節後兩周後會有新的結果,現在還沒有銀行執行新政。"如果買房,可以先過來申請,等打折時可以第一時間按照新的利率執行,這樣可以節約時間。"

  另外兩傢銀行的客戶經理也告訴《每日經濟新聞》記者,目前,個人住房貸款沒有變化,就算有變化也要等到節後才會知道。

  新政利好體現在口徑放松

  此次房貸新政規定,對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。同時,對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

  對此,中原地產市場研究部總監張大偉對《每日經濟新聞》記者表示,信貸對市場影響有兩個方面:業內看到的是改善松綁,之前是有套房再買就被認定是二套,現在對限購的城市而言是改善需求;另外,利率都會下浮,可以享受基準利率,對於購房者的需求有幫助,能夠增加購房人群。

  對於目前市場有關利率7折的解讀,張大偉認為,很多人有誤解,"下限一直都是7折,(實際執行7折利率)隻在2009年到2010年初出現過一年左右時間。所以,這個利好主要體現在口徑的放松,首套和二套口徑的放松。很多人關心的是否能貸到款,貸款利率會有影響,但與首套、二套口徑松綁對比來看,後者的意義會更大。"

  "從利率優惠方面來看,7折不可能,能夠做到9折左右就不錯瞭。"張大偉分析表示。

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  新政調查?上海



  上海房貸新政節後落地利率恐難有7折優惠

  每經記者 袁君 發自上海

  9月30日,央行、銀監會聯合發佈通知,修改瞭首套房的認定標準,而對於未實施或已取消"限購"的城市,第三套住房不限貸。

  昨日 (10月7日),《每日經濟新聞》記者實地瞭解滬上房貸新政的執行情況。某地產中介客戶經理告訴記者,目前來看,房貸新政對市場影響不大,國慶期間成交量並沒有明顯提升。

  而在房貸利率方面,由於國慶假期,銀行暫未推出新的房貸政策,預計節後各傢銀行會推出具體的房貸細則。但業內預計,7折利率不會出現。

  國慶期間,記者實地走訪滬上不少樓盤,售樓現場表現火爆。某房企置業顧問告訴記者,國慶期間來看房的客戶明顯增多,其中大多數為剛需客戶。

  今年初,個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等情況,也在一定程度上制約瞭需求釋放,而改善型住房需求受到政策抑制更為明顯。

  不過,亦有房地產中介向記者表示,目前來看,房貸新政對市場的影響不大,國慶期間成交量並沒有明顯提升,客戶的觀望情緒較濃,"目前,房屋存量比較高,新政對市場的刺激作用其實有限。"

  當記者以客戶身份向某房地產中介銷售咨詢房貸政策時,該銷售人員表示,對於擁有1套房已結清貸款打算再次購房的,基本可以享受到首套房的待遇。"首付現在一般可以達到3.5成,貸款6.5成,當然具體還是要銀行認定,資質條件、貸款金額都可以影響首付的比例。"

  此外,由於國慶假期原因,各傢銀行暫時還未推出新的房貸政策,預計節後各傢銀行會推出具體的房貸細則。不過,在業內人士看來,節後利率折扣可能稍微有所松動,但7折利率基本不會出現。

  "國慶期間銀行那邊給我們的說法是,具體利率要根據節後推出的細則,銀行那邊沒有給我們打會有利率折扣的包票。"某一線房地產置業顧問向《每日經濟新聞》記者透露,估計利率還是會有一些松動,但空間不會很大,8.5~9折肯定還是會有,但7折的優惠幾乎沒有可能。

  房貸新政雖然已在國慶節前公佈,但具體如何執行,還需等節後各傢銀行出臺各自的房貸細則。

  "到目前為止,我們還沒有收到新的房貸政策,最快可能也要等到國慶假期之後。"農行上海某支行信貸經理告訴《每日經濟新聞》記者。

  "房貸基準利率的7折是4.59%,而現在銀行的理財產品收益率都在5%左右瞭,因此4.59%的利率對銀行來講絕對是虧本的。"某銀行業分析師表示。

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  新政調查?深圳



  深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群體

  每經記者 鄧莉蘋 發自深圳

  9月30日,央行和銀監會同時發佈房貸新政,這一政策立即引起市場各方廣泛關註。

  昨日 (10月7日),《每日經濟新聞》記者以客戶身份從多傢深圳地區的房產中介處瞭解到,由於監管部門臨近國慶節才公佈房貸新政,所以具體的執行情況還沒有落實。不過,目前首套房貸款可以拿到一定的折扣利率,較此前有一定的松動。

  另外,有觀點認為,政策放松後房貸利率能降到多少,及銀行放貸意願能否明顯上升還難以確定。

  深圳傢傢順房產交易公司的一位經紀人表示,此次新政應該對市場有很大影響,但具體政策還沒有那麼快落實下來,可能要等到國慶以後才能看到具體的實施進程。

  多傢地產中介公司的經紀人均表示,雖然大的政策已經出來,但政策落實需要時間。在業內人士看來,這次新政可能針對的更多是有改善型住房需求的群體,畢竟深圳的限購政策並未取消。按照此前深圳地區的限購政策,深圳市戶籍居民傢庭限購兩套住房,非本市戶籍居民傢庭限購一套住房。

  另據記者瞭解,近期深圳地區首套房貸款利率有少量的折扣,而在今年5月,深圳首套房貸款利率基本都是上浮5%,基準利率都很少見。

  中聯地產一位經紀人表示,目前,首套房的貸款利率較以前有瞭一定程度的松動,有兩傢大行最低可以做到9.7折。

  值得註意的是,雖然此次監管部門發佈的房貸新政提到首套房貸的貸款利率最低可以做到7折,但多傢地產中介公司人士均認為,即使房貸新政得到真正落實,從目前情況來看,首套房貸款利率真正能做到7折的可能性也並不大。

  當前,在利率市場化逐步推進的大背景下,銀行對資金的收益也越來越看重。有銀行業人士此前表示,目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核,存貸逐日考核現在也比較嚴。在資源有限的情況下,銀行更願意把錢用在其他貸款類別方面。

  此前,也有銀行人士對《每日經濟新聞》記者表示,現在銀行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款,再用便宜的價格貸出去,這不符合正常的商業邏輯。

  光大證券(9.60, 0.06, 0.63%)在最新研報中也表示,當前,地產融資政策放松有助於改善房地產企業的經營環境,但短期對地產投資和銷售的改善程度還需觀察--雖然當前放松瞭房貸利率的浮動權,但在之前1.1倍基準利率水平下,銀行發放房貸的意願都不強,政策放松後房貸利率能降低到多少,以及銀行放貸意願能否出現明顯上升還難以確定。

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  樓盤樣本



  京津多個樓盤未現新政利好7折利率難大范圍推廣

  每經記者 王傑 發自北京

  國慶節前夕,央行、銀監會對房貸政策作出調整。這一政策迅速在市場引來瞭熱議。

  上述政策能否迅速提振 "金九銀十"的樓市?是否能讓市場迅速回暖?接受《每日經濟新聞》記者采訪的業內人士表示,房貸新政對國慶期間的京津樓市影響並不大。

  新城控股高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時表示,新政對改善性需求是有利的,因為可以降低首付。而對於剛需的利好是不夠的,主要是首套房貸利率下限為基準利率的7折在商業銀行很難實施。預計房企未來的銷售策略,還是去庫存為主。

 房貸調整仍未落地

  昨日 (10月7日),《每日經濟新聞》記者致電首開常青藤項目,該樓盤銷售人員表示,房貸調整的政策,還沒落實到售樓處。

  這位銷售人員進而表示,這個政策主要利好首次改善住房人群。"別的暫時沒什麼變化,包括利率(也沒有變化)。"目前來看,售樓處還是首套置業人群看房占比居多,首改換房者還在猶豫。

  華業東方玫瑰的銷售人員表示,因為在國慶放假的空檔期,目前利率折扣還未確定。

  上述接受采訪的售樓人員均表示,十一期間看房客戶很多。

  不過,對比2009年以來的成交數據,今年黃金周的成交數據並不樂觀。據偉業我愛我傢市場研究院提供的統計數據,國慶前6天,北京市住宅網簽量為510套,同比下滑38.3%。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,房貸新政對經過近一年調整的樓市來說是重大利好,"但通知中也明確瞭商業銀行可以依據自身情況進行把控和執行"。

  胡景暉分析,受這一不確定因素的影響,在房貸新政第一隻靴子落地之後,購房人對商業銀行的實際執行出現瞭短期的觀望。表現在市場方面,即體現為北京國慶長假期間網簽量的走低。

  隨後,《每日經濟新聞》記者又致電天津市多個售樓處。

  天津遠洋萬和城的置業顧問告訴記者,目前看房的人群仍是剛需為主。此項政策對樓市的利好有限,因為目前購房者很難拿到7折利率,"現在銀行的存款利率都是上調的。"他進而表示,國慶期間,房地產比之前賣得火,主要還是節假日的原因。

  萬科四季花城的置業顧問表示,目前還未接到銀行降低利率的通知,貸款仍是執行基準利率。即便是目前執行7折利率,受益者是極少人群,不會成為普遍現象。

  她表示,"金九銀十"是傳統的銷售旺季,並且國慶7天假期,平時沒時間的意向客戶或來看房,開發商又借機打出促銷牌,看房人群肯定比以前多,和貸款新政沒有太大關系。

  胡景暉說,在商業銀行存貸比考核不放松、房地產行業整體風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下,商業銀行對於住房按揭貸款的實際支持情況、具體能執行的程度和幅度,成為市場各方普遍關註的問題。

  以價換量將成新常態

  上海易居研究院研究員嚴躍進表示,央行新政對剛需和改善型需求的利好最大。對剛需購房者而言,7折信貸利率等政策,能直接降低購房成本,進而加快購房者入市。不過,是否實行7折信貸利率仍要看銀行的執行情況。

  他進而分析,此次救市的一個亮點就是改善型需求受到瞭保護。對於此前按揭貸款償付完畢的購房者,會積極在目前價格低迷期抄底入市。

  在業內人士眼中,即便是新政落地,也很難對樓市有大的提振作用。

  歐陽捷表示,在利率市場化的過程中,利率是上漲的。從這個層面上看,基準利率很難下調。

  值得註意的是,目前國內多個城市的庫存,仍處於高位。截至9月21日,中國指數研究院[微博]監測的18個主要城市庫存總量較上周環比上升0.71%,逾六成城市庫存承壓。

  對於未來的銷售策略,他認為"以價換量將成為新常態",加快去庫存。

  《《《

 開發商樣本



  中高端樓盤開發商最受益 房貸證券化短期難救急

  每經記者 區傢彥 發自廣州

  節前出乎意料的央行房貸救市政策,讓承受著巨大業績壓力的上市房企終於松瞭一口氣。

  盡管A股市場由於國慶長假安排仍在休市,但在H股上市的內房股於10月3日開市後全線大漲,成為國慶假期後香港資本市場走勢最強勁的板塊。

  新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示,在目前資金成本高企的大背景下。"認貸不認房"的調整對改善性需求帶來直接利好,預計中高端產品占比較多的房企將是最大的受益者。

  此外,為瞭應對今年以來的"房貸荒",央行首次提出鼓勵銀行業金融機構探索發行住房抵押貸款支持證券(以下簡稱MBS),多位業內人士認為,雖然MBS二胎貸款 期數貸款全省皆可處理的發行有助於緩解房貸緊縮與房企的資金壓力,不過由於目前擔保機制、利率倒掛等難題尚未解決,短期內大范圍推廣的可能性不大。

  主打改善性產品房企最受益

  在歐陽捷看來,本次房貸政策調整最大的亮點在於從此前 "認房又認貸"的標準,放松至"認貸不認房",隻要客戶以往貸款已結清,哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優惠待遇,這等於是降低瞭改善型買傢的入市門檻,放大瞭金融杠桿,換房需求有望獲得釋放。

  "與之相對,對於首次置業買傢而言,央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒有意義。"歐陽捷表示,由於受利率和銀行負債成本攀升的影響,本次政策的調整對於主打首次置業產品的開發商帶來的幫助有限。

  傢和集團副總裁張建勛告訴記者,如果從企業類型來看,受益最大的應該是中高端產品占比較大的房企,例如融創、綠城、華僑城等銷售均價較高的房企,新政的實施有助於提高它們的周轉速度;其次是產品佈局較為均衡、在一二線城市比重較高的龍頭房企如中海、保利,因為這類型城市的住房改善需求更為旺盛。

  歐陽捷表示,房企應該借助政策利好堅決去庫存,通過提高周轉速度提升回報並降低負債率,而並非盲目漲價導致錯失出貨良機。

 房貸證券化難以快速推廣

  除瞭房貸政策的變化,央行發佈的文件表示,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  歐陽捷表示,在房地產市場下行的環境下,通過發行長期限專向金融債和MBS,可以讓銀行把過去發放的房貸以證券的形式賣出去,以騰出更多的資金頭寸並增加銀行按揭貸款配置動力。

  "目前房地產企業的資金來源主要包括自有資金、銷售回款、開發貸款與社會融資,這其中銷售回款占比往往在50%以上。"張建勛認為,今年房貸緊縮恰恰對銷售回款帶來極大的壓力,因此MBS的探索發行對於緩解房企資金壓力將帶來巨大的積極作用。

  不過,作為一種資產證券化產品,MBS要在短期內大面積推廣困難不少。目前,國內尚沒有機構能對此類金融產品提供國傢信用擔保,這是MBS的發行需要面臨的首要難題。

  "由於受利率倒掛的影響,幾年前發放的房貸基本都是基準利率85折左右,平均利率約在5.56%,而市場上15年AAA的債券利率在5.8%,這就形成負利差,因此無論是個人投資者還是銀行體系之間購買的意願很低,對MBS的推廣帶來巨大的障礙。由於隻有長期資金利率明顯下行,MBS的收益率才具備吸引力",香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/07504500417.shtml
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