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  從數據層面來看,盡管與上月相比,8月價格環比上漲的城市數量較上月增加2個,其中漲幅在1%以上的有8個,較上月增加5個。但是,8月價格環比下跌的城市數量仍然有74個,其中跌幅在1%以上的有31個。

  從8月份100個城市新建商品住宅房價環比變化城市特征來看,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,總體來看,受銀行信貸緊縮、市場存銷比指標高企等因素影響,市場去化壓力倍增,此時,部分開發企業由於資金面壓力、業績指標等因素開始采取"以價換量"策略,甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金,導致100個大中城市房價環比上月下跌0.59%,甚至仍然出現74個城市環比下跌,連續4個月環比下跌。



  數據顯示,2014年8月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米,環比上月下跌0.59%,連續第4個月下跌,跌幅收窄0.22個百分點。從漲跌城市個數看,74個城市環比下跌,26個城市環比上漲。

  從短期內來看,今年4月份以後限購等調控政策出現定向寬松,46個限購城市當中至少38個開始調整限購政策,比如天津、南寧、無錫、海口、沈陽、昆明、福州、武漢、廈門、南昌、石傢莊、杭州、寧波、溫州、青島等城市限購政策已經調整或取消;除瞭調整限購政策之外,福建、湖南、廣西、成都、武漢等部分地方政府開始對樓市下"猛藥",新一輪的地方政府"救市"大戲正在拉開帷幕。但是,這樣的"救市"措施這反而助長瞭開發企業博弈市場的決心,一定程度上也不利於大中城市市場成交量拉開節奏。從成交價格的角度來看,盡管第二季度開發企業定價更貼近市場,但降價幅度普遍不是很大,市場成交量的收效並不好。當前來看,買賣雙方整體市場仍然處於博弈狀態,尤其是對於房企來講,仍然不肯有大范圍大幅降價的動作,難以有大幅下跌的動力。

  從上述分析來看,預計在2014年9-10月,由於銀行信貸持續緊縮還會影響市場成交放量,限購等救市政策出臺也難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用,房企勢必會調整自己的推盤策略,在年終到來之際爭取9-10月份最關鍵的一波行情,以盡可能縮小當前銷售業績與年度指標的差距。此時,開發企業勢必還會堅持"跑量"的基本原則,"千方百計消化庫存",堅持以現金為王。

  這反映限購政策調整以來尤其是8月份全國大中城市整體市場仍然不樂觀。

  尤其是對於上市房企來講,在"金九銀十"這個時間段裡,在銀行信貸緊縮的市場背景下,由於年報業績壓頂,企業資金面緊張等因素,房企勢必會采取相對應的措施搶收"金九銀十"的業績,在9-10月加大推盤力度,使"以價換量"市場態勢更加明朗化。同時,不可避免地,一些大型品牌開發企業的項目還會出現20-30%的大幅降價市場行為,並且大幅降價的樓盤會越來越多。

內容來自sina新聞

  而市場並不會止於此。事實證明,盡管有上述限購等調控政策的定向寬松措施,各個地方政府也在發佈"救市"措施,但是,其對於市場成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。

  8月份以來,市場期待銀行首套房貸利率放松的預期仍然落空,盡管上海、北京、深圳等城市少數銀行出現房貸利率優惠的現象,但是優惠是有條件的,享受優惠貸款的門檻也相對比較高,享受到優惠的人群極其有限。事實上,房貸利率並沒有出現實質性下調,從整體市場成交量表現來看同樣也沒有出現明顯好轉。從未來9-10月市場成交量預期來看,在房貸利率還沒有實質性下調的市場背景下,如果還沒有大幅降價的現象出現,"金九銀十"市場銷售量能否持續回升也值得擔心,"金九銀十"就有可能變為"銅九鐵十"。

  從筆者與銀行、信托等金融機構人士交流結果來看,當前金融機構對於開發貸款仍然會比較謹慎,仍然會比較謹慎地選擇自己的交易對手(投資的開發商),對於中小企業來講,由於金融機構偏好大型品牌企業的投資,仍然會面臨比較大的資金面的壓力,預計9-10月份甚至第四季度會有更多的中小企業面臨債務違約的市場風險;對於房貸來講,由於個人消費貸、小額貸款等利率明顯高於首套房貸基準利率(當前首套房貸5年期基準利率是6.55%),即使首套房貸利率上浮5%,也難以超過個人消費貸、小額貸款的投資回報率,從這個角度來講,即使銀行等金融機構有貸款額度,也不會過多投放到個人住房貸款上來,即使個別城市商業銀行房貸利率有局部松動,也是有條件的,整體來看大多數城市商業銀行的個人按揭住房貸款政策仍然會偏緊。

  從上述分析來看,大多數城市商業銀行信貸9-10月仍然偏緊,也不會立即下調首套房貸利率,房貸利苗栗小額借款二胎年息率短期內還不會出現實質性下調。因此,如果房企還沒有大范圍啟動"以價換量"的市場策略,9-10月房地產市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態,企業"去庫存"的壓力仍然會比較大,同時,企業的資金面的問題會更加突顯,可能會有更多的房企尤其是中小房企面臨債務違約的市場風險。

  從8月份100個大中城市新建商品住宅銷售價格同比變化特征來看,最大的特征就是房價漲幅明顯放緩,全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲3.15%,漲幅較上月縮小1.57個百分點,為連續第8個月縮小。按中位數計算,全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7095元/平方米,環比下跌0.69%。

  從十大城市房價表現來看,即使是房價較為堅挺的一線城市等大中城市,市場形勢也不容樂觀。數據顯示,8月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為19226元/平方米,環比下跌0.53%,跌幅較上月收窄0.44個百分點,同比上漲7.58%,漲幅較上月縮小2.18個百分點。

  因此,筆者預計在"金九銀十"這個時間段裡樓市"降價潮"會真正來臨,甚至會一直持續到年底。同時,對於上市房企來講,能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵,也是實現房企年度銷售業績指標與當前市場"千方百計消化庫存"較大的關鍵。此時,適度的價格策略調整甚至大幅降價勢必成為大多數房企"千方百計消化庫存"的選擇。

金九銀十 降價潮會真正來臨



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-09/09204436018.shtml

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