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  國土資源部公佈的數據顯示,一季度土地供應量同比負增長,房地產開發企業土地成交價款增速也大幅回落。分析人士認為,無論是從房地產市場的周期性波動,還是從土地資源的有限性來看,土地財政都是不可持續的。

  樓市波動施壓地方財政

  該分析人士認為,借新債還舊債不能簡單地理解為"拆東墻補西墻"。未來如允許地方自主發債,除償還存量債務以解燃眉之急外,一定程度上也將降低融資成本,減輕未來的還債壓力。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/07442739595.shtml

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  今年4月全國人大常委會三審的預算法修正案草案提出,適度放開地方政府舉債的權限,同時設立多道"防火墻"規范政府自主發債行為。國務院近日發佈的《關於進一步促進資本市場健康發展的若幹意見》提出,積極發展債券市場,建立健全地方政府債券制度。分析人士表示,適度放開地方政府自主發債的權限,將允許地方政府新發一部分長期的低利率債券,置換一部分高利率的短期債務。例如,地方政府借債投資建立制造業工廠,年收益率是5%,而借債利率是10%,項目收益無法覆蓋借債成本。但如果通過借一部分低利率債把利率為10%的債還掉,新債的年利率是4%,那麼項目的收益就可以覆蓋借債成本。

  該分析師表示,除增加稅收收入外,出售國有資本、轉讓項目所有權也可在較短時間內獲得周轉資金,但操作起來限制較多,且與土地資源一樣具有不可持續性,不能成為解決財政收入來源的最終出路,最有效、最根本的出路依然是稅收。稅收增長要依靠經濟的發展,短期內不可能爆發性增長。

  財政部財科所副所長劉尚希表示,近期,與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。房地產營業稅和房地產企業所得稅的稅基都與房地產銷售額有關,反映瞭當前房地產市場的不景氣和企業利潤的下滑。房地產進入調整期,直接影響房地產相關稅費收入,這些收入都屬於地方財政,無疑將加大地方財政壓力。

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  稅收增長是長久之計

內容來自sina新聞

  國傢審計署數據顯示,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額的37.23%。在被審計調查的市級政府中,承諾以土地收入來償債的占81%,而縣級政府超過50%。中誠信國際分析師李詩認為,如果土地出讓的減少發展成一種趨勢,那麼地方政府可能需要尋找新的償債來源。

  借新債還舊債解燃眉之急

媒體稱樓市波動施壓地方財政 借新還舊

  從稅收收入和非稅收入的結構來看,政府性基金屬於非稅收入。去年全國政府性基金收入52239億元,占全部財政收入的40.45%。今年一季度,政府性基金收入13063億元,占財政收入的37.3%。4月份非稅收入1395億元,同比增加134房屋二胎 銀行房屋二胎利息億元,增長10.6%。一方面,與房地產有關的稅收收入減少;另一方面,政府性基金收入增長速度仍較快。房地產市場的變化傳導至土地市場存在一定滯後期。從長期看,地方可出讓的土地資源有限,目前部分地區已出現土地供給壓力。

  目前,地方政府收入主要包括一般預算財政收入、中央對地方轉移支付、政府性基金收入。其中,地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入。2007年以來,土地出讓收入占地方政府總收入的比重快速上升,2013年約占四分之一。今年一季度,地方賣地收入與地方公共財政收入的比例達1:1.8。

  分析人士表示,房地產市場的波動影響地方財政收入基本已成為業內共識。一些欠發達地區的地方政府對土地財政的依賴程度很深。眾多地方政府融資平臺的融資成本較高,主要依靠土地財政維持還款能力,土地財政主要體現在政府性基金中。土地市場是房地產市場的供給端,房地產市場如果出現波動,必然會對土地市場產生影響,從而導致未來政府性基金的現金流可能不如目前充足。

  有券商分析師指出,在擺脫對土地財政依賴的同時,地方政府可通過增加稅種或提高稅率保證財政收入,但增稅意味著社會成本上升,而且需要全國人民代表大會立法,在操作上存在一定困難。此外,目前一些行業的稅收負擔已較重,需要全面考量。

  4月財政數據顯示,當月房地產企業所得稅248億元,同比下降3.1%;房地產營業稅443億元,下降4.2%。華融證券研究報告認為,從已公佈的19傢房地產企業4月的銷售數據來看,當月銷售面積雖然環比增長13%,但銷售額環比下降8%,說明房企降價去庫存的壓力較明顯,給地方財政帶來一定壓力。

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