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內容來自sina新聞

十年房價調控落下帷幕 差異化指導成市場主旋律

  編者按:

  3月3日,在全國各地記者們的追問之下,全國政協委員、住建部部長薑偉新針對房地產市場的前景,吐出瞭"雙向調控"四個字。這四個字猶如一個謎面,迅速引發瞭各界諸多解讀。

  隨後3月5日,第十二屆全國人民代表大會第二次會議在人民大會堂開幕,李克強總理作2014年政府工作報告。對於公眾普遍關註的房地產問題,本屆政府工作報告雖多處提及調控,但與此前強調的方向有所不同,今年房地產工作重點在於"加強保障、增加供給和差異化調控"。

  新華房產3月20日北京(樓盤)訊(記者 陳思羽 陶葉)李克強總理在報告中指出,2014年要加大保障性安居工程建設力度,今年新開工700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上;提高大城市保障房比例,推進公租房和廉租房並軌運行,年內基本建成保障房480萬套。針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求。

  除瞭涉及到房地產稅與加快棚戶區改造、完善住房保障機制之外,外界較為關註的是"針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展"這句表述。

  樓市告別"一刀切"

  就李克強總理所作政府工作報告中有關房地產行業的五大熱門問題,業內專傢們普遍認為,2014年中央調控方向基本告別"一刀切",更註重增加供應和差異化調控。住房保障方面,提高大城市保障房比例具有新意,而更大規模加快棚改和城中村改造,對房企的未來城市佈局和市場選擇有指引意義。

  政府工作報告中,對於房地產業的表述發生瞭明顯變化。其中,最重要的一點是,不碰"房價",且少提"調控"。

  梳理近年的政府工作報告不難發現,過去幾年,"調控房價"屢屢提及,如2010年和2011年連續兩年強調"堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭",2012年強調"促進房價合理回歸"和2013年的"抓緊完善穩定房價工作責任制"。但李克強總理則表示,"針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展"。

  對於今年政府工作報告首次未提房價調控,政協委員、住建部副部長齊驥的理解是,報告不是沒提,而是有九字箴言:"抑制投機投資性需求",這意味著一線城市要遏制投資投機性需求,限購政策不退出,同時雙向調控,對庫存量比較大的城市,要控制供地結構和供應結構。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,"分類調控"思路基本與2013年年底住建部工作會議強化對於不同城市的"分類指導"的思路一致。

  張宏偉還表示,2014年政策層面將強化"分類調控"思路,二胎借款利率怎麼貸款比較會過件對於不同城市的"分類指導",導致不同城市的調控政策具有"分化"的特征,通過政策"分化"有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡,以使總體市場回歸合理,但是,短期內來看,不同城市市場之間仍將呈現"分化"的特征。

  杭州透明售房市場研究院院長丁建剛對新華網記者表示,"今年總理的政府工作報告,沒有強調房地產調控,談"分類調控",經過三年的調控之後,市場確實出現瞭一些分化,一線城市在增長,二三線城市則有瞭供過於求的危機,分類調控是非常實事求是的判斷。"

  記者在采訪時不少業內專傢表示,如果2014年一線城市、部分二線城市表現相對較熱,房價有持續上漲和反彈的市場風險,那麼就需要進行對市場投資性需求、投機性需求進行適度調節和控制;之後市場將會出臺一些政策,對分類調控政策進行具體落實;當然,有些城市的樓市政策執行起來也許會有一些松動,難免有些城市還會有一些"救市"措施的出現。

  保障房建設為未來重點工作

  十二屆全國人大二次會議閉幕後,李克強總理在會見中外記者並回答記者提出的有關房地產問題時表示,房地產問題是個大問題,它直接關系到居民住房問題。讓人民群眾住有所居,這應該是政府奮鬥的目標。

  "我們需要根據不同人群的需求,不同城市的情況,分類施策、分城施策。政府還是要用更多的精力、更大的力度來解決好群眾的基本住房需求問題。所以今年我們要繼續加大棚戶區改造的力度,至少要再改造470萬套以上。"李克強總理接受媒體采訪時說。

  李克強總理還表示,需推進公租房等保障房建設,並實行公平分配,緩解新就業年輕人和進城務工人員的住房問題,對於合理的自住需求,也應有相應的政策支持,包括增加普通商品房供應。對房地產市場則是要因城因地分類進行調控,抑制投機投資性需求,重在建立長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  全國人大代表、中建五局董事長魯貴卿在接受新華網記者的專訪時表示,政府應該騰出精力來進行保障性住房的建設,高價房該由市場去調節,不要引導大傢過度去討論房價。而應踏踏實實解決低收入人群的房子問題,但也要警惕類似"經適房"的失敗教訓。

  全國人大代表、河南建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在接受新華網記者的專訪時也表示,李克強總理在政府工作報告中著力談到房地產業的住房問題,最多的還是保障房。實際上,用好政府的這隻手主要是建好保障房,首先要做好規劃,然後是投資主體、建設主體,這兩個方面要解決好。誰是保障房的建設主體,現在看來應該是政府,這比較符合中國的國情。

  胡葆森還表示,保障房實際是過渡性的一種安置手段,等到這部分人群的收入可以購買商品房的時候,就會從保障房搬出去。比如剛畢業的學生,公務員等,在他的收入還達不到一定水平時,會租一間30平米或者50平米的房子,像廉租房這些保障性住房所起的作用就是這樣的。

  背景:十年樓市調控政策演變

  2003.8.18號文《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》

  調控內容:確定房地產業已經成為國民經濟的支柱產業;增加普通商品房供應;控制高檔商品房建設;加強對土地市場的宏觀調控;整頓和規范房地產市場秩序;繼續推進現有公房出售;搞活住房二級市場。

  2004.4《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》

  調控內容:繼續深入開展土地市場治理整頓;嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃。

  2005.3 國八條 《關於切實穩定住房價格的通知》

  調控內容:穩房價不力要問責地方政府負責人;著力增加普通商品房、經適房和廉租房供給;合理拆遷,嚴控被動性住房需求;正確引導居民合理消費預期。

  2005.4 新國八條 《加強房地產市場引導和調控八條措施》

  調控內容:各地要公佈兩年商品房和經適房建設規模;依法制止炒買炒賣土地行為;加強對普通商品房和經適房價格調控;完善城鎮廉租住房制度;加大房地產交易行為調節力度;商業銀行要加強對房地產貸款和個貸管理;嚴肅查處違法違規銷售行為;完善信息披露制度,增強政策透明度。

  2006.5 國六條 《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》

  調控內容:新開工商品房套型建築面積90平方米以下的比重須達總面積的70%以上;購買住房不足5年轉手交易按售房收入全額征收營業稅;開發商項目資本金比例須達35%才能獲得開發貸;個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%;加大對閑置土地的處置力度,2年未動工開發的無償收回;進一步整頓和規范房地產市場秩序,嚴查捂盤囤房等行為。

  2007.8 《國務院關於解決城市低收入傢庭住房困難的若幹意見》

  調控內容:多渠道解決城市低收入傢庭住房困難;建立健全城市廉租住房制度;改進和規范經濟適用住房制度;嚴格經濟適用住房上市交易管理。

  2008.12 國六條 《關於促進房地產市場健康的若幹意見》

  調控內容:進一步鼓勵普通商品住房消費;加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度,享受貸款利率和首付款比例優惠;對住房轉讓環節營業稅由5年改為2年免征,按收入差額征收營業稅;支持房企合理融資需求;各地可采取鼓勵住房合理消費、促進樓市健康發展的政策措施。

  2010.1 國五條 《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》

  調控內容:增加保障房和普通商品房有效供給;購買二套以上住房貸款首付不得低於40%;依法查處價格欺詐、哄抬房價及違宜蘭宜蘭土地貸款反明碼標價行為;力爭2012年末解決1540萬戶低收入住房困難傢庭住房問題;外資境內投資房地產要嚴格按照現行政策執行。

  2010.4 新國五條 《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》

  調控內容:推進保障房建設不力要追究責任;貸款購買二套房傢庭首付款不低於50%,貸款利率不低於基準利率1.1倍;各地要明確保障房、中小套型普通商品房建設數量和比例;確保2010年建設完成保障性住房300萬套;加強房企溝底和融資監管,完善信息披露制度。

  2011.1 新國八條 《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》

  調控內容:各城市政府一季度向社會公佈新建住房價格控制目標;多渠道籌集保障房房源,逐步擴大住房首付款比例不低於60%;商品房供地原則上不得低於前2年年均供應量;主要城市擁有二套住房以上傢庭不得在當地再購房;落實住房保障和穩定房價約談問責機制;"嚴打"虛假消息散佈者。

  2013.2 國五條 《國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作》

  調控內容:各省市要制定年度新建商品住房價格控制目標;擴大個人住房房產稅改革試點范圍;住房用地供應總量不低於過去五年平均實際供應量;地級以上城市符合條件的外來務工人員納入當地住房保障法范圍;推薦城鎮個人住房信息系統建設。

  2013.3 國五條細則 《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》

  調控內容:制定本地區年度新建商品房價格控制目標;限購區域覆蓋城市全部行政區域;進一步提高二套房貸首付比例和貸款利率;二手房交易個稅按轉讓所得20%征收;加快推進擴大房產稅試點工作;增加普通商品住房及用地供應;全面落實保障性安居工程任務,2013年底前要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍;提高商品房預售門檻。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/07552655076.shtml
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