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內容來自sina新聞

上海高端住宅供應市場現結構性變化

  根據德佑地產市場研究部的最新監控數據顯示,今年前三季度,上海全市單價在10萬元/平方米以上的商品住宅共成交82套,與去年同期相比上升20.6%;其中內環內單價10萬元/平方米以上商品住宅成交53套,占總成交量的比例高達64.6%,核心地段高端住宅成交量拔得頭籌。

  而在這一單價級別段的房源中,華僑城蘇河灣成為近期成交的熱點。在全市單價10萬元/平方米價格段以上的豪宅項目中,蘇河灣華僑城自9月以來,已經售出十餘套大戶型公寓,均價高達12.8萬元/平方米,高居全市前十之列。業內分析認為,單從價格來看,上海高端住宅的價格標準已經大幅提高。

  高端住宅單價標準升至10萬元以上

  據德佑地產研究總監陸騎麟介紹:自去年以來,上海高端住宅市場的供應已經發生瞭結構性的變化。最明顯的體現在單價5~7萬元和單價10萬元以上這兩個價格段。

  受部分新興的中高端板塊提價影響,單價5萬元/平方米以上價格段住宅的供應出現激增。以8月為例,來自大寧、長征、浦東世博等非豪宅板塊的樓盤報價都超過瞭5萬元/平方米。由此,上海高端住宅市場的整體平均價格段抬升,供應結構的變化帶來購買人群的相應變化。水漲船高,上海中等收入人群改善型需求開始在5~7萬元/平方米這一價格段住宅中得到實現。截至9月21日,上海全市單價在5~7萬元/平方米的商品住宅共計成交1942套,較去年同期上漲55.24%。

  中房信研究總監薛建雄透露,目前購買單價5~7萬元/平方米價格段房源的就是一群 "老改善",既不是土豪,也不是富豪,大部分都是原居住地的改善型中等收入人群。他們的年收入在30萬元左右,傢庭年收入大概在五、六十萬元;他們的購買情況往往是將之前的一套住宅賣出後,再買入這一類產品。而這一類產品的套均總價並不高,多在800萬元以內。

  而上海富裕人群目前購買的住宅,仍然集中在獨棟別墅和單價10萬元/平方米以上的高端公寓。反觀上海單價在10萬元/平方米以上的住宅項目,總體供應依然有限。薛建雄稱,目前全國范圍內的高端住宅,總共也就隻有33個項目,集中在北京和上海兩個大都市,其中北京17個,上海13個,而在這33個項目中,公寓項目僅有15個。從房產代理機構今年三個季度來接觸的客戶分析,真正的富裕人群依然更傾向於選擇市中心核心地段、配套齊全且具有一定自然人文風情的項目,價格對其並非最關鍵影響因素。

  根據福佈斯富豪排行的最新數據,上海千萬富豪總量已達到15.9萬人,而目前可供購買的千萬級總價新盤數量卻並不算多。供給遠遠無法滿足需求,導致上海10萬元單價以上住宅成交量一直呈現穩定增長;另一方面,上海10萬元以上單價樓盤的價格台中七期重劃區在今年前三季度並沒有出現明顯上浮,對很多高端客戶來說,這意味著目前購買這樣的產品是一個以窪地價格抄底的好時機。

  華僑城蘇河灣可能是上海市區范圍內少數符合上述幾個條件的項目之一。項目緊靠外灘,在過去的接近六、七年時間裡,這一商圈並無住宅可以供應。同時,作為蘇州河匯入黃浦江前最後一道灣,蘇河灣是唯一同時可以看到蘇州河和黃浦江雙景觀的"景觀"豪宅。而因為規劃的限制,未來在這一區域,基本上能夠上市的住宅類產品將是鳳毛麟角。供應稀少導致瞭蘇河灣景觀住宅價位的持續走高,網簽均價已由去年的10萬元/平方米左右上升至12.8萬元/平方米,卻依然取得瞭不錯的銷售業績。

  據德佑地產的數據顯示,在全市單價10萬元/平方米以上的高端住宅項目中,華僑城蘇河灣在9月份迎來瞭銷售高峰,單月已簽約十餘套大戶型公寓。由於套均總價較高(總價從1600~6500萬元不等),項目的客戶層次要較上述總價800萬元以內的住宅產品高出很多。

  德佑地產還透露,華僑城蘇河灣的主要客戶為大型企業高管以上級別,經濟實力較為雄厚,客群原先大多居住於靜安、陸傢嘴等高端區域,出於進一步改善居住條件的目的,來置換購買華僑城蘇河灣的房源。

  蘇河灣板塊價值凸顯

  華僑城蘇河灣所在的大蘇河灣開發早已列入上海市"十二五"重點規劃,華僑城集團在2010年大手筆拿下蘇河灣核心地塊後,不僅成為大蘇河灣開發區域唯一可以使用 "蘇河灣"名稱的項目,也實際上主導著蘇河灣板塊的價值重塑。項目總建近40萬方,距南京東路直線距離500米,距外白渡橋800米,這在市中心土地供應瀕臨飽和、成片開發的高端住宅項目極度稀缺的市場下,擁有瞭稀缺獨有的先天城市資源價值。

  作為華僑城集團投資規模最大的開發項目,蘇河灣身上天然帶有華僑城房地產藝術品開發的一系列基因,設計、用材等方面在整個高端住宅市場都屬於世界前沿。

  尤其值得一提的是,項目配套增值方面,全球第四傢寶格麗酒店落子華僑城蘇河灣,極大提升瞭蘇河灣板塊,乃至整個上海在高端生活方式體驗方面的水準。據瞭解,酒店目前已經完成結構封頂,並初步計劃於2015年底開業。

  眾所周知,由奢侈珠寶跨足奢侈酒店經營的寶格麗,在酒店選址方面極為苛刻。目前已開業的前三傢酒店分別位於米蘭、倫敦、巴厘島最富盛名的中心地段或度假勝地。苛刻的選址和高端的軟硬件服務,帶來的財富聚集效應十分明顯:酒店常住客戶涵蓋世界各國皇室成員、國傢元首、巨商富賈、國際一線明星等。

  中國第一傢寶格麗酒店選址華僑城蘇河灣,足見該項目所處地段及綜合優勢在上海市區內無出其二,這對板塊價值的提升非常明顯。不過,華僑城能否充分挖掘這一國際頂尖品牌的品牌力,蘇河灣項目能否利益均沾,考驗的是開發商的總體規劃和談判能力。

  據華僑城蘇河灣項目營銷人員介紹,上海寶格麗酒店位於項目核心住區,與150米高的塔尖住宅緊密相鄰,將打造成渾然一體的寶格麗社區。從酒店的管理服務到上海總商會高端會所的運營,寶格麗將為華僑城蘇河灣的業主們提供送餐、洗衣、房間打掃、派對定制等一系列酒店專屬服務,即便是會所中的健身器材都將由寶格麗獨傢定制。

  此外,為瞭緩解上海城市中心密度,也為區域居住人群註入更加多元化的生活基因,華僑城蘇河灣在寸土寸金的市中心地段呈現一片罕有的大型中央公園,涵蓋市中心罕見的大型生態綠地、由慎餘裡石庫門建築圍合而成的商業區、融合灣區濱水生活開放空間的國際遊艇碼頭、復建後的天後宮以及國際一流美術館,打造精神地標,引領城央大公園時代。

  大蘇河灣板塊的區位價值長久以來都沒有得到充分地發揮,但就目前政策的重視高度和規劃建設的初具雛形看來,這一板塊價值將很快得到重塑,甚至成為引領全上海的財富高地。

 豪宅圈層集聚效應明顯

  內地高端住宅在經歷瞭十餘年的發展之後,已經被賦予瞭越來越多的社會功能。事業、生活、社交、修為,成為很多購房者選擇豪宅的首要要素。當高端住宅成為個人社交和事業的平臺,擇鄰而居便變得更為重要。

  蘇州一個高端樓盤的開發商曾經做過這樣的分享:一位客戶寧可多花一倍價格購買他們的項目,也不會買項目對面的同類產品。原因之一就在於項目所吸引的圈層是否能為其未來事業帶來幫助。

  由於華僑城蘇河灣的客群層次較高,某種意義上,也能成為高端客群商務往來的一個平臺。在世界范圍內,有一批類似羅斯柴爾德傢族那樣的隱形富豪,雖然在富豪榜上很少能見其名,但他們的每一項決定都會影響全球的財富走向。而在華人圈內,也有這樣一批隱貴群體,他們絕大多數是早年由上海去往海外的華人富豪及其子女,經過先人一步的創富和積累,已經形成瞭可觀的財富和在全球商界的巨大影響力。他們的走向一直引人關註。

  據華僑城蘇河灣的一位知情人士透露,上述人群中的一部分很可能已經葉落歸根,選擇購買蘇河灣的公寓隱居。如果上述消息屬實,那麼上海乃至全國的財富格局有可能在未來很長一段時間發生變化。阿裡巴巴成功登頂紐交所,離不開孫正義14年前的那筆投資,財富的助力已經成為股權投資時代公司成長的必備要素。華人圈隱貴群體的回歸,或許已經埋下瞭一些成功的種子。

  對於1949年前離開上海的華人而言,外灘是他們印象最為深刻的地方。而在目前的整個外灘商圈中,唯一有住宅供應的就是華僑城蘇河灣。不僅如此,蘇河灣還是上海文脈的發源地,它的前身是上海近代最大的洋行倉庫聚集地,匯聚瞭紡絲局股東徐棣山、地皮大王/黃金巨頭周扶九等等滬上眾多商賈名流,以及上海總商會、慎餘裡、天後宮、各類銀行倉庫等等眾多歷史建築。

  華僑城集團在2010年連續拍得三塊灣區核心地塊後,對地塊的每一個動作就頗受關註。目前看來,也算不負這塊文脈之地。據華僑城蘇河灣營銷人員介紹,項目以泰晤士河南岸城市復興為參考樣本,花費數年,希冀重新梳理拼接昔日的蘇河繁華。從項目售展中心看來,這一說法得到證實。修舊如舊的三層老建築,正是有著近百年歷史的原"怡和打包廠"舊址,除瞭承擔項目規劃展示功能外,兩位世界級知名當代藝術傢嚴培明、劉小東的工作室已經正式入駐。而相隔一個街區的華僑城蘇河灣藝術館,常年更新的當代藝術展,已經成為上海當代藝術橋頭堡之一。歷史與當代,人文與商業的交織成瞭華僑城蘇河灣的幾個關鍵特征,也成為華人圈隱貴選擇這個項目的關鍵因素。

  上海高端住宅後市看漲

  從另一個角度也可以看出這一財富人群的流向。核心城市的核心地塊已經成為稀缺資源,而對於上海而言,她一直不是上海人的上海,而是全國乃至全球的上海,財富人群的聚集方向一定是與資源的聚集程度、城市的全球地位相輔相承的。

  因此,在整體樓市低迷的當下,上海今年的土拍市場卻異常火熱,尤其是核心區位的土地價格,正在不斷刷新過往的"地王"紀錄。今年7月9日,新晉地王黃浦五裡橋街道104街坊39/1宗地塊,在剔除30%的保障房部分後,樓面地價高達85513元/平方米。而即將出讓的上海董傢渡13、15地塊,很快又將刷新這一數字。即便是內環外的閘北區大寧路街道325街坊地塊,樓板價也已高達47609元/平方米。

  事實上,如果單從價格來看,目前華僑城蘇河灣的景觀住宅並不算貴。德佑地產提供的數據顯示,今年以來,華僑城蘇河灣售出的大戶型公寓均價在12.8萬元/平方米,售出的酒店式公寓均價在6萬元/平方米。根據華僑城拍下蘇河灣地塊時的價格紀錄,當時的樓板價就已達到瞭52855元/平方米。

  從項目整體價值分析,華僑城蘇河房屋2胎 利息怎麼算利率多少免費諮詢試算灣在市中心核心地段同類產品中依舊不可多得。蘇河灣位處目前上海中心城區核心圈唯一可成片開發的"黃金寶地",也是"十二五"規劃重點開發建設區域;項目以復興蘇州河昔日繁華為使命,不僅在建築外觀上修舊如舊保留瞭歷史文脈,還在項目中灌註當代藝術基因,拓展瞭灣區文化屬性;此外,項目還引入世界級高端住宅配套-中央公園、奢侈酒店、高端商業配套。可以說,華僑城蘇河灣從政策性、歷史性、人文性等各方面都得天時、地利、人和,在上海市內高端公寓項目已不足10個的當下,項目長期增值潛力驚人。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/08074492654.shtml
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