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  基於此,人口紅利的關鍵取決於它能不能轉化,能不能從勞動力轉成消費紅利、金融紅利。從消費紅利的角度看上去是有支撐的,中國的個人可投資資產大約有73萬億元,其中光存款就有43萬億,中央政府還出臺瞭居民收入翻番的計劃,預計10年左右要翻一番。

  如果不考慮存量房參與供應,隻考慮增量,65億對70億平方米,供求雙方差不太多。如果40億新的土地供應出去,反而會過剩30億平方米。當然各地的需求結構是不平衡的,有些地方會多出來,有些地方還會短缺。如果存量房再跑出來,供應還要再多出約40億平方米。存量房會不會跑出來?我們要考慮房產政策的問題,即房地產的持有環節會不會征稅。對此有人說不會出臺相關政策,但我說一定會出臺。為什麼?當前土地財政是大傢攻擊的焦點,有分析說去年各地土地財政收入達到2.6萬億元,其實土地不是無償取得的,動遷也是要花成本的,估算下來大概要占收入的40%左右。所以去年土地的凈收益可能也就1.6萬億元。

  未來經濟的要素會有大的變化嗎?我認為答案是確定的。其中一個不一樣的地方是人口紅利。過去我們看到的勞動力短缺是小概率、偶發性的事件,但勞動力真正減少會在2019年前後出現,總的趨勢是在這之後勞動力將會凈減少。

  人口紅利消失將侵蝕消費房貸高雄楠梓房貸

  而供應有多少呢?數字是公開的---在建房屋有35億平方米,開發商的土地儲備有30億平方米,計劃供地的數量41億平方米;城鎮人口存量的住宅還有210億平方米,其中屬於有3套房以上的大約占面積的20%。

  在這樣的情況下,當勞動力減少瞭之後,政府的就業壓力就會緩解下來,但中國對GDP增長的期望值也會由此下調,固定資產投資增速會隨之下調。

  我們大致來計算一下:過去的城鎮化率大約是每年接近1%,考慮到當前中央高度重視城鎮化,如果我們按城鎮化率每年1.2%左右的速度、人均按25平方米住房來配置,那麼未來10年安置城鎮新房子信貸利息缺錢急用哪裡汽車貸款增人口需要100億平方米。由於不是人人都能買得起房,我們考慮的是有效購買力,可能要打七折,即需求大約是70億平方米。動遷不會產生新的需求,拆掉1平方米還要補1平方米,是基本平衡的。

  我的結論是,中國的消費會出現很大增長,但不是大傢想象的一路高歌猛進,到2020年前後消費增速會有所減緩。

未來10年房地產必定出現供大於求 房價不調自降

  但如果對城鎮存量房每年按評估價征收1%的持有稅,就能收到2萬億元。當然這隻是假設,實際操作中首套房包括部分二套房會得到豁免,估算下來可收到4000億元。但如果對10%的高收入人群、或者有3套以上的多套房持有者收2%~3%,以20%的面積算就會有8000億~1.2萬億元。我講這個數字的目的是告訴大傢,不要那麼天真地認定土地財政不可替代,隻要對存量房開征房產稅,馬上就可以替代,因為存量房的規模已足夠大。

  一個企業傢通常的工作是埋頭做事情,盡量多幹快跑。但是當前面出現瞭一個岔路口的時候,你要做的就不是跑得太快,而是應該站下來,好好想一想。而今天就是一個我們需要去想一想的時候,因為前面正面臨著一個拐點。

  但我認為,其實消費沒有這麼樂觀,最大的壓力來自人口老齡化。2011年,地方財政對養老的資助隻占財政收入的4%,但是到2020年前後,預計將會占到地方財政收入的20%~25%。老齡化對消費的影響在7~8年後就會快速地顯現出來。當老百姓覺得養老有壓力的時候,他的消費意願就會降低。而當政府覺得需要補貼的量非常大,甚至全部的新增財政收入補貼進去還不夠,還要吃它存量的時候,新增投資的願望也會降低。

  土地財政並非不可替代

  再談談樓市。房地產真是一直供不應求嗎?以我個人的觀點,房地產未來10年就會出現供大於求,政府不用調控,房價自然也會下來,但現在也許沒人會相信。

  在首屆"長江青年投資人論壇"上,復星集團副董事長兼首席執行官梁信軍針對能源領域、房地產市場和風險投資等相關話題做瞭主題演講,盡管其觀點帶有濃厚的個人色彩,但其中不乏經過深思熟慮的不凡見識。本期商業評論擷取瞭演講中的部分內容以饗讀者,希望給您思考問題帶來不一樣的角度。

內容來自sina新聞

  現在我們的房屋持有年收益隻有1.2%~1.4%左右,過去人們是憧憬房價升值所以更願意保有房子,但如果未來住房是供大於求的預期,到某個時點房價本身就不會上升,並且如果在持有過程中每年隻能得到房價1.2%~1.4%的收入,卻又要上繳2%的房產稅,你會願意嗎?

  在這樣的情況下,恐怕很多高凈值人群持有住房的意願會降低,會選擇走人。所以未來擁有3、4、5套房的購房者,他們手上的40億平方米跑出來交易、搗亂的概率是非常高的,你要把它看成房地產的供應,這樣就能夠更清晰地瞭解關於房價的預期。 (本文據演講有刪節)



新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/08202378913.shtml
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