201801100235沙龍娛樂yes5168.co九州娛樂城 本報特稿/台灣房市回顧與展望/智庫論壇/

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 一.前言

 2018年元月初始,農曆戊戌年獵月將至,正值歲末年初,新年新氣象,然而,新年舊房市,買氣雖有回升之勢,但讓利求售仍為房市主流,整體房市仍屬不景氣中的復甦持平階段,因此,2017年的成交量雖已擺脫2016年的低迷狀況,成交總數回升到26.8萬棟,但距離業者最高的40萬棟需求仍有一大段的距離,足見不動產市場仍存在不合適的機制,使得相關需求與動能未能適量釋放。

 在房市經歷三年的不景氣後,為了促進民間合理的資產交易與流動,且由於影響房市去化的最主要因素為稅制,中華民國不動產仲介公會全國聯合會(全聯會)曾建議應將房地合一稅率自現行二年內處分課45%至35%的稅率,統一調降至20%,藉以釋放房市交易量,並避免移轉時的重稅轉嫁至消費者;同時建議政府應推出加強版的「青年安心成家購屋優惠貸款」專案,幫助年輕人能購屋,消化閒置資金,活絡房市,增添內需景氣動能。

 在台灣房市的發展過程中,高房價曾是十大民怨之首,因此,全聯會的建議其實仍有爭議,但也可以見證並推論台灣房市在經歷長達三年的不景氣之後,業者象急於推動新的房市政策,並藉以活絡房內的急切心態。

 本文主要是針對2017年的房市發展過程加以回顧,再對2018年的房市之展望加以分析探討。

 二.房市變動分析

 2014年,台灣房市交投由濃轉淡,2017年下半年開始呈現回溫現象,唯距離房市活絡仍有一段差距,亦與不動業業者期待相去甚遠,歲末年初之際,有關當前的房市變動,可分為2017年的回顧,以及2018年的展望等兩大部分來說明。

 (一).2017年的房市回顧

 有關2017年的國內房市回顧,可分為下列幾個因素來加以說。

 1.房市是一個「讓」字

 2013年,永慶房產集團的好房網開始票選房市每年的關鍵字,如2013年房市多頭飆到最高峰,房價再三攀高,引起民怨,而當年房市代表字為「貴」,2014年,房市反轉向下,故其代表字為「跌」,2015年,投資人在等待中盼望房市回春,當年的代表字為「等」,2016年,房市持續不景氣,買氣冷青,房市代表字為「冷」,因此,一個字的簡言意賅,便可凸顯當年房市現象。

 2017年,房市代表字票選結果為「讓」字,第二及第三分別是「等」與「降」,三個字均反映了在當前房市不景氣中,唯有「讓」利,才有可能成交的事實。因此,「讓」字在今年房市中為影響房市活絡與否的主要關鍵,同時也反映了2017年房市現象,也是買賣雙方都認同的唯一指標,因為不論是新屋推案還是中古出售,有讓利才有成交,這也是2017年房市讓利成交的王道。

 2.房市價穩量增

 大體而言,房市不景氣是政府政策干預因素所造成,如「都更三法」、「租賃專法」、「前瞻基礎建設特別條例」、「遺贈稅分級制修正」,以及「雨遮屋簷不計坪不計價」等政策的通過與實施,影響房市發展甚巨。唯不動產業者在歷經調整過後,已呈現轉好走勢,根據國泰建設與潤泰創新國際兩大建商的觀察,就房市而言,在量價萎縮及高檔整理後,預期房市將是「價穩、量增」的走勢。 

 3房市北跌南升

 2017年,台灣房產交易回升,全年的交易量約26.8 萬棟,呈現量價齊穩走勢,預估2018年全台交易量可望持穩中微幅成長,移轉量挑戰 30 萬棟。而在全台房市走勢中,呈現北三都包括台北、新北及桃園的下跌走勢,但是南三都包括台中、台南及高雄則是微幅上揚。

 4.購屋預算增加

 在不景氣時期,預售屋買權期貨特性不明顯,買氣不佳,價格與新成屋的價差逐漸縮小,造成購屋者的選擇轉向。對建商而言,新成屋就是存貨,降價求售是減低資金成本壓力的主要模式。由於預售屋及新成屋賣方是專業的代銷業者,而中古屋市場賣方是一般屋主,反應時間較長,亦少有降價求售的考量,造成中古屋買氣停滯,以及新成屋與中古屋的價差縮小至 1 成以內的特殊現象。

 由於新成屋與中古屋價差逐漸縮小,影響消費者的購屋選擇,根據中信房屋發布的第4季宅指數調查資料,消費者偏愛新成屋比例達 70%,遠超過選擇中古屋的 56.9% 及預售屋的 32.1%。且兩年內有購屋意願者,還願意增加近 50 萬元預算購買新成屋。這種轉變即與新成屋與中古屋價差接近,造成消費者願意增加預算購買新成屋,且以首購族群占大宗。

 5.二房銷售佳

 隨著房市由盛而衰的變化,國人(特別是年青首購族)對於房市的需求型態亦有所轉變,根據住展雜誌的統計,2016年,北市新建案二房戶數首次超越同期的三房戶數,2017年第一季,除了北市二房比重持續擴大,桃園市二房供應量也超過三房。主要因所所得水準未有效提高,且房價下調相對有限,加上台灣由於少子化現象明顯,每戶人口縮減,對房市產品的需求亦有所調整,房市交易結構產生明顯轉變,根據內政部資料顯示,2017 年第3季,全國設有戶籍的住宅,毎戶人口數在「2 人以下」者為 293.92 萬戶,占全國整體 695.3 萬戶比重將近一半(42.3%),而在高房價時代,現代人生活壓力越來越大,不僅單身、不婚族、頂客族愈來愈多,對住房需求也較過往有明顯的不同。坪數不大但交通便利的 2 房產品,因總價較低,空間也較套房、三房等產品更為彈性,更符合目前少子化的家庭成員需求,市場相對活絡,且有率先反彈走勢。唯當二房供給量快速放大時,也必須考量房市反彈後可能造成過量的危機。

 6.移轉棟數增加
 
 所謂的買賣移轉棟數是指「建物所有權買賣移轉棟數」,是指完成登記過戶的建築物數量,唯須考量房屋買賣從簽約到完成過戶所需延宕的時間。一般而言,在房地產市場中,每年第4季為房市的傳統旺季,根據六都政府公布,2017年11月份建物買賣移轉棟數,成交量年增10%,較10月大幅上揚24%,累計1至11月的交易量的年成長率達一成以上(13%)。其中,台北市交易量為2,060戶,包括中山區、內湖區與大安區等,其交易數都超過200戶;新北市移轉4,384戶,成交量主要是在淡水區、板橋區、新莊區等,主要是因交屋潮而衝高移轉量。
 
 從六都房市一致反彈的走勢觀之,房市已觸底盤整,唯投資買盤尚未回籠,代表買方不認為未來房價有反轉向上的條件,不願意追價,但建商讓價意願則持續提高,造成部分中古屋主提升讓利意願,但幅度較少。另方面,低價、高機能的個案仍是買方主力訴求,而若房貸利率維持低檔,且換屋族亦相繼進場,將是交易量突破的關鍵。

 7.都更案增加

 房市交投逐漸回穩,價格也漸趨合理,也帶動國有地都更案去化速度。根據國產署統計,2017年,國有地參與都更分回標售案共57戶,標脫39戶,總金額逾新台幣21億元,比2016年的1億2640萬元大幅增加約18倍。事實上,在最近三年中,由於國內房市不景氣,國有地設定地上權招標案急速下降,國產署參與的都更案也乏人問津,其中,較具指標性的案子是位於台北市中正區汀州路一段的「千荷田」建案,國產署共分回32戶,但僅標脫2戶,標脫金額1億2640萬元,表現不佳。2017年,房價緩步調降,且國產署陸續「降價求標」,都更分回戶的標脫率亦逐漸回穩,雖然標脫率不及3成,但已明顯回溫。

 此外,幾個招標案亦有活絡跡象,如位於羅斯福路三段的「耕曦」,因位於台北市大安區的精華地段,且為小坪數規劃,總價較低,表現相對較佳;內湖都更社區的「碧湖君鄰」、內湖區民權東路三段的「聯勤三喜」,以及中山區松江路的「東西匯」等亦有不錯的銷售潛力,顯示房地產的回春對都更案亦是一大利多。

 (二).2018年的房市展望

 台灣房市在2017年呈現相對明顯的回溫現象,在「價穩量增」的交易過程中,房價何時落底成為潛在購屋人所關注的議題,而有關2018年的房市展望亦成為消費者所需瞭解的現象,這可分為下列幾個因素來加以說明。

 1.房市領先指標上揚

 一般而言,領先指標綜合指數具有預測未來景氣變動之功能,當領先指標抵達高峰(或谷底)時,則可預期一段時間後景氣亦將達高峰(或谷底),而國內目前研判房市景氣的主要有3個指標,分別是國泰房地產指數、台灣住宅需求動向調查,以及台灣房地產景氣動向調查,而建商購地的活絡與否,則被視為是房市的重要領先指標。2017年,建商加速買地,如興富發、潤隆兩大建設公司合計買地超過210億元,打破歷年購地紀錄,另外,大陸建設、櫻花建設、達麗建設,以及國建等,也同為搶地大戶,蘇軾的題畫詩:「竹外桃花三兩枝,春江水暖鴨先知」,國內大型建商的購地或搶地行為,或可做為潛在購屋人觀察房市榮枯的一項重要指標。

 2.六都公告地價下降

 房市低迷盤整,價格疲弱,同時也反映在公告地價,根據2018年的六都公告土地現值、公告地價統計,六都地價幾全部下降,如台北市分別下跌1.76%、6.12%;新北市則下調1.82%、0.84%,桃園市下修2.41%、4%,台中市下挫0.98%、6.36%,台南市微跌0.04%、0.05%,高雄市也小跌降0.42%、1%。

 以首善地區的台北市為例,為反映一般正常交易價格變動情形,經地價評議委員會綜合考量內政部建議、民眾負擔能力及地方財政自主,評定台北市2018年公告地價平均跌幅6.12%,是1987年有統計數據以來最大跌幅。而公告土地現值調降1.76%,為連2年下跌,有助於房市的未來發展。

 3.房貸餘額增加

 房貸餘額的變化與房市景氣變化息息相關,而隨著經濟景氣略回溫,潛在購屋人包括首購族、換屋族等自住客也看好時機進場,根據央行的統計資料,2017年度,每個月房貸餘額約增加200-300億元,年增率約4%至5%,顯見房市買氣相當穩定。

 4房貸利率提升

 根據中央銀行統計,2017年11月,五大銀行新承做房貸,利率回升至1.63%,終止連6降走勢,且新增房貸金額達480.95億,創下近2年來的新高,也是房地合一上路後的最高房貸額度,而新貸金額增加,利率走升,顯示房地產市場有回溫現象。另外,在臺銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大銀行中,各種貸款利率中,只有購屋貸款利率上升,資本支出貸款、周轉金貸款、消費性貸款等利率均為下滑。新增房貸金額為房地合一課稅新制上路以來的新高。根據銀行法規定,銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%,唯房貸利率提升對房市的去化相對不利。

 5.高資產族帶動房市需求

 一般而言,不動產交易狀況仍視個案、區域表現,不乏區域破盤價建案支撐交易的案例,且首購換屋族群仍為主力買盤,不過銀行當前的爛頭寸仍多;特別是2017年11月16日,財政部發布「金融機構執行共同申報及盡職審查作業辦法」,預訂2019年實施共同申報準則(Common Reporting Standard,,CRS),也就是台版肥咖條款即將上路以後,高資產族可望將海內外「現金資產」轉往收益型不動產,其中,以租金報酬率 2.2% 以上的店面、商辦為主,可望帶動國內房市,特別是中南部建地因單價較北部低,交易將持續熱絡。

 6.房價變動的預期

 大體而言,2018年,台灣房市將續承2017年回溫走勢,房價呈現盤整緩跌,主要因目前房市仍以自住客為主,新屋讓利已成共識,破盤個案愈多,愈會形成市場價格競爭壓力,使得房價短期維持盤整緩跌,長期也不易回升。唯儘管買方購屋信心增加,但在讓利成交的大前提下,房價依然沒有上漲空間,盤整趨勢不變,因此,根據永慶房屋的「永慶房產趨勢前瞻報告」,有57%預期房價呈現「L走勢」,即台灣房價在一段時間內的平均變動,固定在某一個水平上,或在某一個小區間中做較小的波動。

 另外,有將近一半的民眾(47%)看跌2018年第1季房市,主要因全台有超過12萬的新餘屋去化壓力,新屋降價求售的狀況可能加速,若央行隨美國升息,則房市可能成為「價緩跌、量持平或小幅回升」的態勢。另外,有六成以上(64%)的消費者認為房市尚未到最低點,且有將近5成的民眾認為「房價還有下跌空間」。其中,桃園、高雄更有35%~49%認為「未來還有許多新屋供給的賣壓」,說明房價仍沒有上漲的空間。至於房市何時「落底」,桃園以南的五大都會區民眾預估有45%~50%的機率為明年底;而雙北市居民則認為應在2019年或以後,顯然國內房市的「L走勢」短期間內仍難以更動,市場中仍將以中小坪數、低總價、自用型首購及首換市場當道,總推案金額上看1,500億元。

 7、「九合一選舉」的利多

  在現代經濟社會中,政治與經濟活動相互影響,而2018年底有「107年九合一選舉」,包括中華民國直轄市長選舉及中華民國縣市長選舉,是中華民國地方公職人員選舉,而縣市長選舉是「107年九合一選舉」的一部份,政黨基於勝選之考量,對於有礙房市發展的因素可能去除,且預期將會有更多的政策利多,房市將呈正面發展。

 三.結論與建議

 經由前述的分析與說明,可據以列出本研究的結論與建議如下:

 1. 新年新氣象,唯國內房市買氣雖有回升之勢,但讓利求售仍為房市主流,整體仍屬不景氣中的復甦持平階段,足見當前不動產市場仍存在不合適的機制,使得相關需求與動能未能適量釋放。

 2.2017年的房市回顧中,主要現象包括房市是一個「讓」字、房市價穩量增、房市北跌南升、購屋預算增加、二房銷售佳、移轉棟數增加,以及都更案增加等。

 3.2018年的房市展望中,其主要現象包括房市領先指標上揚、六都公告地價下降、房貸利率提升、高資產族帶動房市需求、房價預期變動,以及選舉利多等。

 4.在房市不景氣中,全聯會建議政府在銀行爛頭寸氾濫,且自住客躍居為購屋主力之際,可考量重新審查現行之不動稅制是否合理,同時可推出額度9成、貸款年限拉長至40年、寬限期延長至5年、1%以下低利率的「青年安心成家購屋優惠貸款」加強版,並朝高成數、高期數、高寬限期、低利率的「三高一低」方向改革,以解決餘屋過剩、銀行資金過多的現況。

 5. 2018年有「107年九合一選舉」,執政黨在百廢待舉中有不能輸與不可輸的心態,亦即政黨基於勝選之考量,必然會在下半年釋放大量政策利多,去除有礙房市發展的因素,房市將朝穩中帶俏的正面發展。

 6.2018年,房市回溫現象明顯,房價雖仍處於L型階段,但仍建議潛在購屋人可擇時擇地進駐房市。
 
【中央網路報】



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