201607080951房貸利率 房貸利率 土地經營權可買 承包權不可買

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綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融
一胎:11.2億(14億(假設)8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳:747萬(0.67%)
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台北市大同區民權西路
一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8%
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5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞

土地經營權可買 承包權不可買

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??經過瞭一輪又一輪自發探索,全國農村產權交易市場終於迎來瞭首份全國性指導意見。南方日報記者22日從中國政府網獲悉,國務院辦公廳日前印發《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(以下簡稱“《意見》”),明確瞭該類交易市場的定位、性質以及運行監管。

??在規定“一定標的額以上的農村集體資產流轉必須進入市場公開交易”等原則的同時,《意見》也強調瞭這些平臺的交易“不涉及農村集體土地所有權和依法以傢庭承包方式承包的集體土地承包權”。在從業者看來,這無異於劃出瞭一條清晰的紅線。

??“在確權登記工作的基礎上推進各種資源流轉,有效促進農業生產,這是整個《意見》背後的主旨。”一位專傢接受記者采訪時表示,雖然農村產權交易機構尚未全方位推開,但盡早為其明確性質、劃定紅線,可在幫助其更好發展。

??而記者在采訪的過程中瞭解到,廣東省已有多個地區設立瞭縣級農村產權交易機構,這些平臺目前的運作可說完全符合《意見》要求。不過,記者瞭解到,過小的交易量與亟待提升的交易價值,卻讓平臺經營者遭遇到瞭另一些問題。

???范圍

??瞄準“種地問題”以經營權流轉為主

??雖然各方對農村產權交易機構的期待甚高,不過此次出臺的《意見》卻劃清瞭“紅線”,明確瞭這些平臺作為資產使用權租賃市場的特征。明確規定現階段通過市場流轉交易的農村產權“不涉及農村集體土地所有權和依法以傢庭承包方式承包的集體土地承包權。”

??《意見》提出,法律沒有限制的品種均可以入市流轉交易。現階段的交易品種主要包括農戶承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、小型水利設施使用權、農業類知識產權等八個門類。流轉交易主體主要有農戶、農民合作社、農村集體經濟組織、涉農企業和其他投資者。除宅基地使用權、農民住房財產權、農戶持有的集體資產股權外,流轉交易的受讓方原則上沒有資格限制(外資企業和境外投資者按照有關法律、法規執行)。農戶擁有的產權是否入市流轉交易由農戶自主決定。

??而在介紹流轉交易的服務對象時,也明確瞭農戶、農民合作社、農村集體經濟組織為主的服務主體,且強調流轉交易目的以從事農業生產經營為主,具有顯著的農業農村特色。流轉交易行為主要發生在縣、鄉范圍內,區域差異較大,具有鮮明的地域特點。

??“這就對啦,現在關鍵還是要先解決‘誰來種地’的問題吧,我覺得農村資產的轉移、整合要優先保證完成這個任務。”廣東省農村土地確權頒證試點地區的一位農業系統負責人向記者表示,通過交易讓這些土地迅速集中到有能力的生產者手中,這才是這些平臺最根本的職能。”

??對此,無論是廣東省首傢縣級農村產權交易中心——蕉嶺縣農村產權交易中心(以下簡稱“蕉嶺中心”),還是陽山縣農村綜合產權交易平臺(以下簡稱“陽山平臺”)的負責人都向記者表示,配合當地土地確權登記頒證工作推動農戶承包土地經營權的流轉是他們現階段最重要的任務之一。

???平臺

??強調公益屬性未堵死社會資本進入空間

??雖然並未涉及很多社會關註的核心資產,但是農村產權交易平臺本身也依然有其發展空間,此前也曾有不少機構咨詢社會資本進入的可能性。

??對此,《意見》中也並未將該方向堵死。《意見》在明確農村產權流轉交易市場是政府主導、服務“三農”的非盈利性機構同時,也表示該平臺可以是事業法人,也可以是企業法人。隻不過,所有平臺的設立都必須由當地政府審批,同時,政府還要成立相關部門組成的農村產權流轉交易監督管理委員會進行指導監督。

??“這裡沒有說企業不能參與,沒有說社會資本不能進入,這就為這些平臺未來的發展提供瞭可能。”一位專傢特別指出,“可通過采取購買社會化服務或公益性崗位等措施完善服務功能和手段,這也就意味著社會資本不僅可以作為交易對手進入市場,同時也可以進入交易平臺,共同發展。”

??對此,蕉嶺中心工作人員表示認同。該中心工作人員表示,目前中心是事業單位,“今後項目多瞭,評估、公證,甚至融資對接工作都要豐富起來,完全由政府包攬或不是唯一方向,如果能動員更多的力量參與進來,未嘗不是一件好事。未來,是否可由平臺購買服務,然後根據流轉金額抽取必要費用維持平臺運轉是我們在思考的問題。”

???瓶頸

??交易量有限贏得信任或是當務之急

??相比於長遠發展,不少農村產權交易平臺更關心的是自身經營的問題。當前各平臺交易量過小的問題著實讓人頭痛。蕉嶺中心方面的統計數據顯示,發展14個月左右,交易量僅為70宗不到,而成立不到一年的陽山平臺更是僅有不超過20宗的交易,太過清淡的業務也讓所有人有些看不到發展的跡象。

??一位農村產權交易平臺的工作人員就向記者表示,交易標的缺乏的問題在短期內都難以扭轉,畢竟一個縣的交易體量太小瞭,而現在平臺上的業務還十分有限,有時候真覺得很多工作根本開展不起來。

??蕉嶺中心在設立之初曾考慮將自身打造成覆蓋整個廣東東部地區的大型交易平臺,不斷放大輻射力,不過當前的交易量卻說明整個市場的活力有限,“如果平臺不做大的話,就很難獲得更大的交易量,不過從現在的情況來看,各類平臺的零散化或導致大傢的交易量都有限,這也就局限瞭市場的發現功能。”

??對此,參與瞭蕉嶺中心設計的華中師范大學中國農村研究院副院長鄧大才表示,當前交易量的低迷一方面是因為土地確權登記頒證工作的推進速度有限,另一方面也因為各平臺的宣傳力度有限,“我認為各地仍應該以用開放的態度去組織各類平臺,搞活土地資源,多做市場化配置。贏得瞭越來越多人的信任,自然能夠獲得更高的交易量,這些問題隻有才發展中才能逐步解決。”

??■連線

??中國社科院農村所研究員李國祥

??農村“沉睡資產”有望激活

??“(可上市交易品種)都是當前我國農村中最需要盤活的資產。”中國社科院農村所研究員李國祥認為,這八類產權的入市交易,有望讓農村“沉睡的資產”蘇醒,極大增加農村經濟的活力。

??“農村改革最核心的是產權改革。”農業部經改司副司長黃延信接受記者采訪時表示,通過建立農村產權交易市場,推進農村產權改革,可盤活農村的各類生產要素,讓農村的土地、房屋等以前靜態的資產變為現在動態的資本,並促進生產要素在城鄉間自由流動,實現資源的優化配置,不但增加瞭農民的財產性收入,也可引導城市資本流向農村。

??“目前的情況是,受諸多條件制約,一些本該入市的品種不能進行交易,無法實現交換、流通和升值。意見對建設農村產權流轉交易市場進一步作出瞭規范,這對於進一步深化農村改革,意義重大。”黃延信說。

??李國祥認為,引導農村產權流轉交易市場健康發展,事關農村改革發展穩定大局,有利於保障農民和農村集體經濟組織的財產權益,有利於提高農村要素資源配置和利用效率,有利於加快推進農業現代化。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/09345964203356045230321.shtml

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