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  標普采用毛利率結合債務/息稅攤銷前利潤(EBITDA)的綜合模型測算,香港上市的沿海傢園和恒盛地產的債務違約風險最高。健康的債務/EBITDA比例為2-3倍,而目前評級的不少高杠桿房企已超過5倍,最極端的沿海傢園甚至出現瞭89.6倍的驚人比率。

  標普董事總經理、亞太區企業評級分析經理李國宜4日在香港說:"前6個月,信托和銀行對高風險的開發商信貸政策越趨謹慎,導致內地房企的平均融資成本不斷上升。負債率不斷提升又迫使房企進行高成本的再融資,但期內毛利率普降至20%以下,過於集中在單一市場的中小開發商在未來12個月面臨被兼並或倒閉,可能出現債務違約。"

  計入永續債後,美銀美林測算截至6月底恒大地產的凈負債率已高達256%,第二名富力為186%。即使按照公司的會計口徑,多數開發商的負債率也超過瞭70%。杠桿如此之高,就算是最高風險承受力的債務投資者都會望而卻步,於是發生瞭"債"轉"股"的變化。

越秀地產再掀香港上市房企供股潮

  股價走勢反映市場對供股行為看法積極;4日,越秀在宣佈供股後開盤大跌5%,至收盤時跌幅收窄至1.2%;碧桂園收報3.43港元,高於供股價(2.5港元)37.2%。

  "以碧桂園千億元的銷售規模,區區30億港元,多賣幾套房子或者暫停部分項目開發就省出來瞭,應該是楊傢短期周轉不靈,急於償還到期的舊債。"一位追蹤內房的資深分析師告訴記者,碧桂園可能是為瞭償2胎房子怎麼貸款比較會過件還9月10日到期的3.75億美元優先票據。

  8月27日,碧桂園宣佈以15:1的比例折讓30%供股集資31億港元,令許多投資者和投行大跌眼鏡。

  4日,有報道指監管層有意允許已上市的開發商發行銀行間市場中期票據,規定募集資金用途隻能用於發展普通商品房項目或償還銀行貸款,希望措施能舒緩開發商的融資彈性。

  李國宜認為,開放中票符合市場化的信貸改革大方向,但在地產市場整體下行的背景下,是否有足夠的市場流動性願意流向開發商,目前仍是未知數。

  穆迪評級助理副總裁、企業融資分析師梁鎮邦表示,股本融資可緩解負債上升過快所造成的信貸風險,還可以增加房企的流動資金,降低對新增債務的依賴度。

  評級機構標準普爾同日發佈研究報告指出,隨著銀行、信托等傳統融資渠道收緊,房企毛利率下降可能不足以維持不斷上升的融資成本,預測未來12-18個月將有1到2傢低評級的中小型房企出現債務違約。

  違約風險上升

  9月4日,越秀地產宣佈建議進行100供33股,發行30.77億股,每股供股價1.25港元,較宣佈前折讓25%,集資凈額約37.85億港元,用於未來擴展及買地等運營資本。此前折讓30%供股的碧桂園則主要將資金用於再融資。

  但越秀地產身為國企,截至6月底現金流環比上升16.5%至97.53億元;62.7%的負債率雖同比上升,卻仍處於健康水平。公司解釋稱,供股為財務上提供更大的靈活性以應付未來擴展需要,包括增加土地儲備。

  "上一次內房股本集資潮還要追溯到2012年底,近兩年來,開發商不斷發行離岸債和優先票據,負債率節節攀升。目前大部分房企的負債水平已超過瞭債務投資者的忍受極限,必須采用股本融資來降低負債率。"杜勁松解釋,無論是銀行貸款還是境內企業債所籌集的資金都不能用來買地,供股的靈活性更高。

  據21世紀經濟報道不完全統計,恒大、富力、碧桂園、雅居樂、佳兆業和花樣年等6傢在港上市的房企上半年合計新發行369億元永久資本證券,平均利息成本9%-18%。

  不到10天時間,越秀地產成為第二傢大幅折讓供股集資的內地開發商。21世紀經濟報道記者從消息人士處獲悉,至少還有1到2傢香港上市的房企正在籌備供股,料在短期內停牌公佈;香港市場頓時掀起一陣內房供股熱潮。

  "經過多年舉債,開發商終於意識到不能再無節制地增加債務;來自債務投資者的反饋迫使房企必須著手降低過高的負債率,以換取未來新的發債窗口。" 瑞士信貸亞太區房地產研究主管杜勁松接受21世紀經濟報道記者訪問時表示,境外股本融資所得可直接用於支付買地款也是吸引房企趁機供股的誘因之一。

  借道股本融資反映開發商已無力維持以債養債的舊模式,因違約風險正在上升。

內容來自sina新聞

  "債"轉"股"

  一名知情人士引述萬科內部的討論稱,發行中期票據的融資利率僅6%左右,遠低於信托和永續債等融資渠道;關鍵在於預計開放的發行總量較小,對房企實際的財務幫助效果有限。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08002896845.shtml
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