201607081511房屋增貸銀行利率 房屋增貸銀行利率 房企出海須跨多重門檻 本地化成最大難題

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一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:907萬(0.67%)

開辦費1%1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

開辦費1%1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:2000萬(0.67%)

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5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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超過10億

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內容來自sina新聞

房企出海須跨多重門檻 本地化成最大難題

  在盛富資本與協縱國際總裁黃立沖看來,目前中國房企海外拓展仍處於"試水"階段,真正的風險尚未暴露,在國際化過程中將面臨復雜的政治、匯率、人才等難題,經驗匱乏的房地產企業能否解決好這些問題仍是未知數。

  警惕海外政治風險

  2011年,中坤集團計劃斥資購入冰島東北部一幅被稱為"GrimsstadiraFjollum"的土地,以發展生態旅遊度假村,中坤集團董事長黃怒波一度以為在冰島買地投資隻是一件"較為簡單"的事情。

  但事實證明,黃怒波低估瞭海外投資的政治風險和法律風險,在最終的審批環節,冰島相關部門否決瞭黃怒波的購地要求。之後雙方努力尋求協商,但至今黃怒波和他的中坤集團還在等待著冰島政府的回音。

  中坤集團陷入冰島"泥潭",隻不過是中國企業海外擴張遭遇政治風險的冰山一角。黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示,政治因素是中國房企海外擴張面臨的最大風險。此外,即便政權穩定,準備投資的國傢與中國的政治關系也同樣重要,這些都需要房企在投資決策前作出詳盡的分析。

  行業政策的變化同樣隱藏風險。黃立沖表示,由於不少國傢實行議會制,他們對房價上漲的敏感程度往往較國內更高,如果當地房價被外國買傢炒高,引發本國民眾的不滿,他們有可能會采取激進的手段抑制房價,這也是房企不得不考慮的風險。

  以澳洲為例,據墨爾本《世紀報》於2011年4月報道,由於不少外國投資者尤其是富裕的中國人湧入澳洲房地產市場,造成澳洲房價節節攀升,澳洲政府宣佈恢復限制海外投資者在澳洲買房置產的措施,包括無臨時居留簽證的外國人禁止購買舊房等政策,違反這些限制措施者將受到嚴厲的處罰。

  此外,匯率風險同樣不可小覷。黃立沖表示,大多數國傢傾向於讓匯率自由波動,事實上大部分小國也無力控制其匯率波動,由於房地產投資金額較大,中國房企在新興經濟體的投資,匯率波動帶來損失的幾率也更大。

  國內經驗簡單復制難成功

  即使順利拿下合適的海外項目,如何快速融入當地市場也並非易事。由於房地產開發高度依賴本土化經驗,即便在國內不同城市間也尚有差異,何況世界各國情況千差萬別,在中國開發的成功經驗難以簡單復制到海外。

  為瞭減少因當地政策、人文環境不熟悉導致的投資不順,目前國內房企境外業務拓展往往選擇與當地龍頭企業合作開發。碧桂園在馬來西亞的三個項目中,有兩個選擇與馬來西亞地產商Mayland(大馬置地)合營,其中碧桂園擁有55%股權。萬科進軍美國和新加坡,也分別選擇瞭美國鐵獅門和新加坡吉寶置業作為合作夥伴。

  但合作模式並非萬能,國內地產商崇尚的"快速開發,快速銷售"理念未必能獲得海外合作夥伴的認同。以碧桂園為例,公司與大馬置地合作開發的馬來西亞加影和萬撓兩個項目拿地一年多,至今仍沒有開盤時間表,速度遠慢於碧桂園自主開發的金海灣。

  與此同時,目前旗開得勝的國內房企出海項目大多是"返銷"給中國人,因此開發商海外投資時,無論是拿地、開發還是銷售,都帶有濃鬱的中國特色。克而瑞研究中心經理朱一鳴認為,這些"海外業務"的暢銷,並不表明國內房企已經成功實現國際化,隻是其國內房地產開發的另一種延續。"自產自銷"模式短期效果雖然很好,但國內富裕人群是有限的,一旦需求過度釋放,國內房企的海外業務將很難持續發展,出海的房地產企業必須有長遠的考慮,未來海外項目隻有國內外市場兼顧,才能持久地發展。

  想要真正打開國外市場,中國房企需要對海外客戶群體有深入的瞭解。黃立沖認為,目前海外項目仍主要由國內團隊開發營運,未來要真正融入當地市場,國內房企勢必要建立本地化團隊,對當地的歷史、文化、法規、民眾喜好有深入瞭解。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08072545731.shtml
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