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內容來自sina新聞

國內房地產市場駛入深水區 正在去泡沫去庫存

  國內房地產市場駛入深水區 正在去泡沫去庫存

  近日,中國金融四十人論壇(CF40)與野村綜研金融市場研究委員會聯合舉辦瞭2014年度中日金融圓桌內部研討會,會議主題是"中日經濟:未來十年的風險與機遇",中日兩國30多位經濟、金融領域的專傢參與瞭演講、交流。

  研討會上半場,與會嘉賓重點圍繞未來十年中日宏觀經濟形勢、中日兩國經濟的比較等議題展開瞭深入的討論;研討會下半場,CF40成員、安信證券首席經濟學傢高善文,野村資本市場研究所首席研究員關志雄,日本銀行理事木下信行分別就"中國房地產市場正在去泡沫化"、"中國房地產重蹈日本覆轍可能性很小"、"日本金融系統的結構改革"作瞭主題演講,之後中日與會嘉賓重點圍繞中國和日本房地產市場泡沫、風險與應對等議題展開瞭深入的討論。本次會議由中國金融四十人論壇秘書長王海明主持,上海新金融研究院協辦。經作者審核和主辦方許可,《21世紀經濟報道》本期刊發下半場的部分演講和討論內容,以饗讀者。

  中國房地產行業面臨資金壓力

  從微觀層面的數據出發,以房地產類的上市公司所持有的存貨水平為分子,以其在一段時間之內的營業收入為分母,可以得到存貨周轉率倒數。營業收入的數據可以使用損益表裡面的,也可以使用現金流量報表裡面的,二者相差不大。

  對比圖1與圖2,2008年以後,以房地產公司為觀察樣本,相對於給定的營業收入,其所持有的存貨數量出現瞭大幅度的上升,相較2006年之前大約翻瞭一番,總資產比例大約從2.5上升到4,增長瞭60%-70%。毫無疑問,其中存貨的大幅度上升占很大比重。這一上升過程,與中國在2008年至2011年所經歷的房價的大幅度上升,房地產市場的泡沫化,以及四萬億強大的刺激是很緊密地聯系在一起的。

  2012年初以來,存貨占營業收入比重上升趨勢基本結束,開始橫向發展甚至輕微下降。從總資產的情況來看,給定的營業收入所需要持有的總資產的數量從2012年上半年以後有較為明顯的下降。這一轉折,佐以其他數據的交叉檢驗,是非常有意義的,也是非常重要的。對於我們理解房地產市場的現狀,預判未來走向,都是很重要的參考。

  我們還可以從另一個角度進行補充討論。我們計算瞭房地產上市公司的ROA(總資產回報率)與ROE(凈資產回報率)。其重點在於,從2006年或者2007年開始,ROA和ROE在趨勢上有非常明顯的背離,其差距有顯著的擴大。這反映瞭地產公司杠桿率顯著的提升,而迄今為止也許仍然在提升。這一加杠桿的過程若以2010年為界分為前後兩段,在前面階段ROA和ROE上升是同向的,由於資產回報率上升,所以企業加杠桿。在後面的階段,ROE上升的同時ROA在下降,企業由於某種原因被迫用杠桿上漲推升和支持ROE的水平,但是總資產回報率在後期開始下降。

  同時,因為房地產企業的存貨水平和它所支持的總資產水平在上升,那麼它的負債端也一定要上升,這一上升主要的來源是債務融資,而不是權益。結合一些來自於宏觀經濟層面和金融系統的知識,這一上升過程中的債務融資有三個主要來源。一是後來越來越受到嚴格管制的銀行表內借貸。二是2011年以後迅速成為極其重要融資來源的影子銀行體系融資。在影子銀行體系融資之中,也許有40%直接流向房地產市場,也許還有一些間接流向房地產市場。而影子銀行體系實際也受到一定程度的監管。第三個極其重要的融資來源是民間融資或者說民間高利貸活動。

  以上三種融資來源有兩個共同特點:期限短(大多不超過兩年)、利率高。利率水平與開發商資質相關。在信托融資和民間融資領域,對於一個普通資質開發商來講,利率也許在15%-30%之間。在負債到期以後,開發商所對應的資產如果無法快速變現,將同時面臨越來越大的現金流壓力。

  現金流的壓力在兩個條件下會激化。第一個條件是貨幣緊縮,全社會資金籌措都變得極其困難,在影子銀行和民間高利貸體系裡面會暴露出非常大的違約風險。媒體報道的老板跳樓、跑路事件就是違約風險暴露的體現,這背後更加印證民間借貸活動的緊張和房地產市場的調整。第二條件是房地產銷售的大幅度下降,使得房地產企業經營性現金流來源迅速枯竭或者下降。這時,即便開發商能夠快速削減開工、拿地,在過渡階段現金流仍然面臨非常大的壓力。今年上半年經歷的民間借貸體系的緊張、鋼貿融資和商品融資的壞賬等,都是這一情況的實際案例。玻璃廠、商品貿易、鋼貿等產業老板獲得融資(鋼貿更是反復融資),這些資金最後可能都流向房地產,所以房地產資金鏈緊繃的情況下,民間的高利貸商人會感受到前所未有的壓力。這是我們對地產開發商資產負債和資金流層面面臨壓力的簡要總結。

  房地產市場正在去泡沫、去存貨

  在宏觀層面和微觀層面所看到的事實在一定程度上可以相互印證。

  圖3是中國統計局公佈的70個大中城市(分為一二三線城市)新建住宅價格的環比情況,圖4是指數研究院公佈的一百個城市(分為一二三線)的住宅(包括二手房)價格,在通過定基數處理排除數據波動後,所反映的趨勢基本一致,同時也與上市公司資產負債表的變化非常一致,所以,前述對於房地產發展趨勢的分析是可信的。

  從開工和成交量方面來看,主體在三線及以下城市。我們來集中觀察百城數據中的三線以下城市的情況(參見圖4),如果2011年1月份為100,2014年5月份不到107。也就是說,在約四年的時間裡,價格定基數累計漲幅不到7%。而這四年裡,CPI上漲約15%,可支配收入的漲幅保守估計為30%。所以,相對於收入而言,在過去三年半時間裡,房價的調整和修復過程實際上已經開始瞭。

  如果我們完全以新建住宅為基礎的話,得到的結論是相似的,盡管數據有一些差異。2014年5月,新建住宅價格的定基數接近109,每年漲速不到3%,這一漲速恐怕還不足以覆蓋在高杠桿比例和高成本融資的條件下,開發商累計財務成本上升。開發商為瞭支持存貨所需要支付的利息成本每年都不止2%-3%。所以,對新建住宅數據的觀察也支持這樣的看法: 2011年以後,作為中國房地產市場的主體,三線及以下城市去泡沫的過程在2011年某個時候已經開始瞭。人們對於房地產泡沫的關註與討論集中於中國的一線城市,即北京(樓盤)、上海、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)。一線城市的價格定基指數,無論是在統計局公佈的數據中還是百城數據中,都達到瞭120以上。所以,2011年以來,中國房地產市場在經歷顯著的分化,在非常小的一部分地區,整個房價在繼續快速泡沫化,而在房地產市場交易量主體部分的去存貨和去泡沫過程已經開始。

  2008~2010年,中國大中小城市所有領域的房價大幅度上升。結合這一情況,我們可以解釋2011年以後上市公司的存貨數量開始穩定下來,總資產數量也下降的事實。其原因在於市場已經開始調整,而且到現在為止已經調整瞭至少兩年半。隨著市場調整的持續,房地產企業或早或晚都會意識到市場的不景氣,從而被迫去存貨,壓縮資產數量。所以,我們在上市公司報表看到存貨數量和資產數量高點是在2012年早些時候,之後房地產企業總體上已經開始調整瞭。

  此外,還有一部分數據觀察,以國傢統計局所公佈的商品房的銷售面積作為基礎來分析。盡管由於各種原因,這一數據短期內也許存在一定的偏差,但是在一個相對比較長的序列上來看,還是比較可靠的。商品房銷售面積的平均增速在2007年之前約為21%~22%,在2007年-2010年約為13%,在2011年以後平均是8%。這是我們熨平瞭一些短期劇烈的波動後所觀察到的市場銷售的情況。

  另一個指標是房屋新開工面積。新開工面積對應的就是未來(平均一年半以後)的房屋供應量。在2007年之前,房地產新開工面積的平均增速大概是19%,跟銷售面積增速基本一致;在2007年-2010年,銷售面積平均增速隻有12%,而房地產新開工面積的平均增速約為22%,這反映瞭在金融危機後的幾年時間裡,房地產市場經歷瞭顯著的存貨積累過程,這在上市公司的數據中也很好地反映出來瞭。同樣重要的是,2011年以來,整個房地產市場平均銷售面積的增速是8%,但是平均新開工面積的增速不到5%。供應的增長從增速上來看已經顯著低於銷售增長。換句話說,2011年以來,房地產市場已經開始去存貨。

  基於以上數據,我們可以對房地產市場的現狀做出基本評價。站在2014年6月這個時點觀察中國的房地產市場,我們有把握認為,中國房地產市場的主體,在過去三年的時間裡已經在去存貨和去泡沫的過程中;在一線城市,房地產市場總體繼續經歷著顯著的泡沫化過程,其中的宏觀經濟風險也許有一些,但是不會特別大。我們應該重點討論的問題不是要不要去泡沫,而是接下來應該怎麼辦。

 中國房地產市場正駛入深水區

  中國房地產市場還需要三至五年的時間完成去存貨和去泡沫的過程。以上市公司存貨數據為基礎,並對這一數據進行推算,我們可以看到,盡管市場去泡沫過程已經持續三年多,但是去泡沫的程度也許還不及三分之一。與2012年以來的情況相比,未來幾年去泡沫、去存貨會明顯加快。

  在這一去泡沫化的過程中,在房地產三線及以下城市的某些地區,在民間信貸的某些領域以及在影子銀行體系的某些板塊上,將會出現嚴重的違約以及違約所帶來的大規模的重組。在一定范圍內,市場激烈的調整是難以避免的。在中國最發達的長三角地區(不考慮上海),比較激烈的調整已經持續瞭兩三年。正是在這樣的背景下,那裡的銀行體系壓力在上升,民間借貸體系壓力相當大。即便是影子銀行體系,壓力也是非常顯著的。鋼貿融資大規模的壞賬等,也是在這一背景下發生的。

  所以,中國房地產市場這艘船正在駛入深水區(uncharted area),我們從來沒有經歷過。這裡也許有暗礁,也許有很多風浪,會不會翻船呢?我個人的看法是,中國政府仍然有足夠的財政資源和能力,在一定程度上控制局面的發展,不會失控。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-07/09252807763.shtml
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