201309230321地產泡沫將摧毀中國神話

 

 

 

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20130917 16:23 PM

地產泡沫將摧毀中國神話   張立偉

還有什麼比這更糟糕:在實體經濟疲軟的同時,中國一線城市房價和地價暴漲,數量龐大的三四線城市則遍佈“空城”,中央政府還要加快城鎮化建設。這就像宴會最後的狂歡,但人們不相信是最後一次,因為“狼來了”喊了太多次。

近日,不僅北京農業展覽館地塊樓面地價拍出了7.3萬元每平米的天價,上海也出了新地王,新鴻基以217.7億元贏得了徐家匯中心專案開發權。廣州、杭州、武漢等地也出現新地王。與此同時,李嘉誠則在拋售其上海、廣州的物業,美國可能退出QE的預期讓新興市場國家出現金融動盪。

吊詭的是,徐家匯中心項目地塊之所以拖延至今才拍賣,是拜上次亞洲金融危機所賜。這一地塊早在1995年就已經以1.2億美元出讓給了韓國大宇集團,但隨後受亞洲金融危機衝擊,韓國大宇在支付了9000萬美元後無力繼續開發,改為臨時用地至今。現在的形勢與亞洲金融危機前驚人的類似,希望歷史不會重演。

中國新政府在回避房地產調控

事實上,中國三四線城市存在大量空城,住房供應過剩顯而易見。作為中國對抗通脹幾乎唯一的一種資產,太多家庭都購買了兩套以上的住房,中小城市很快就出現了過剩。

一線城市住房供應相對較少的原因有兩個:一是這些城市大部分土地用於工業和商業開發,少部分用於住宅專案,滿足不了日益增長的人口需求。北京居住用地占建設用地比重僅有30%,東京是70%多,紐約為42.2%,首爾為62.5%,倫敦為46.7%。這是因為土地用於工商業更能創造GDP和稅收,從而有利於領導人的政績。另外一個原因是,有錢人囤積了大量住房,造成樓市供應結構性緊張。還是以北京為例,2012年市公安局調查發現,全市房屋總量1320.5萬套,標注出租房屋139萬戶,核對空置房屋381.2萬戶。這一組數被認為有錯誤。事實上,大量個人擁有幾十套房子在行業內不是秘密,即使資料有50%的誤差,那也有190萬戶空置。

最新一輪房價瘋漲與2009年情況類似,即中國實體經濟增長放緩,房價上漲。人們根據經驗判斷,中國政府為“保增速下限”必然會採取救市措施,從而釋放更多流動性,推動房價繼續上漲預期。2008年就是一個現實而嚴重的教訓,當初經濟增速與房價開始下跌後,中央政府的救市政策刺激房價快速反彈並遠超2008年最高點,一些房價翻番,甚至出現3-4倍升幅,讓很多人追悔莫及。

鑒於新一屆政府在政策上刻意回避地產調控,同時又推動“城鎮化”,再加上“救市”預期以及承諾“收入倍增”目標,人們對通脹的預期非常強烈。當北京遠郊樓盤剛開,就出現了恐慌性搶購潮(現在已經蔓延到臨近北京的河北香河、燕郊等地)。人們擔心,如果現在不買這些已經每平米高達2-3萬元的房子,未來可能永遠也買不起。儘管北京市政府採取限價措施,但這和以前任何一種調控措施一樣的掩耳盜鈴,因為人們為了搶購而主動加價,並簽訂陰陽合同。這意味著官方公佈的住房價格增長資料被嚴重低估。

地產瘋狂背後是“保增長”邏輯

“北上廣”等城市的搶購風潮為地方政府提供了一個機會,那就是趁機高價出讓土地。今年上半年,一線城市的土地出讓收入創下歷史紀錄。進入9月份以後的“地王”,大都位於城市的黃金區域,政府選擇這些地塊在這個時候拍賣,無疑會給樓市製造更大的恐慌,引誘人們買房。

這是一個毀滅性的策略,雖然人口眾多的一線城市還有剛性需求存在,但地價的上漲會讓低購買力群體最終無力承擔繼續攀升的房價,而很多開發商被這種搶購潮迷惑,投入太多資金用於高價購地,市場供需之間的鏈條最終會斷裂,擊鼓傳花的遊戲總會落幕。事實上,北京的樓市火爆只是一種假像,即遠郊低價房需求旺盛,而靠近市區的高價二手房或新盤交易並不活躍,這是北京房價見頂的徵兆。

中央政府為何“放縱”地產業瘋狂呢?其中一個原因是“保增長”需要,上半年中國GDP增長逐步回落,新一屆政府有保增長的壓力,如果再加碼調控樓市,會讓經濟增長雪上加霜。尤其是,在地方政府債務纏身而融資管道收緊的背景下,土地財政是地方政府更為依賴的收入來源。長期以來,地產投資與政府以土地為杠杆的投資活動是支撐中國經濟最重要的力量。

現在,中央政府開始解除地產公司的再融資限制,據悉申報額高達千億元之多。這樣一來,開發商就可以獲得用於購買土地的資金,進一步變為地方政府的土地財政收入,為新的財政刺激專案輸血。地方政府不大可能用新的土地收入償還舊債,因為債務是上一屆政府所留,並可以最終推給中央政府,現任政府會將新的資金用於繼續投資。也就是說,目前中央政府縱容樓市瘋狂,就是默許地方政府通過土地繼續增加杠杆保增長。這是一個飲鴆止渴的遊戲,暴露了政府“不刺激”政策的虛偽性。

另外一個不干預樓市的原因,可能與中國政府捍衛資產價格有關。政府擔心樓價下跌會刺激資本外逃並進一步打擊資產價格,陷入惡性循環,並引起金融危機,造成政治與社會的不穩定,這就是人們常說的“地產綁架中國論”。但是,在結構性問題導致經濟增長乏力的背景下,在匯率、房價上“維穩”,必然傷害實體經濟,比如出口業將受打擊,通脹威脅會使實體經濟進一步萎縮。

房價持續攀升的結果之一就是房租報復性的上漲。在北京,不少普通人月薪至少一半以上用於房租,“群租”現象普遍。商戶租金也被大幅提高,推高了服務業價格,出現了商戶頻繁倒閉的不景氣現象。過高的居住和生活成本逼走了很多富有才華的年輕人。而北京上海等一線城市因歷史與政治的原因,聚集並壟斷了全國科學研究機構、頂級大學、文化機構以及科技文化企業,當年輕人才不能留下而其他地方也沒有技術創新機會的時候,不僅會造成人才浪費,這些大城市也會喪失活力。中國的科技創新與文化創意將因人才缺乏而停滯不前,經濟升級轉型就是泡影。

儘管新一屆政府更加強調“結構調整”的重要性,並採取了審批制度改革、自貿區試點建設等一系列行動,但是,對於地產業的放縱讓人們對改革失去期待,因為這暴露了與過去十幾年同樣的施政邏輯:保增長永遠是第一位的,政府不允許經濟降速和房價回落。如果說中國政府在2008年是主動刺激增長,那麼,現在則是被動維持增長,但本質上都是以增加杠杆和通脹威脅保增長。

這不僅讓市場對結構轉型不抱希望,對通脹的憂慮也更加強烈。這也可以解釋,為何美國、加拿大、英國等國部分地區房價在上半年被大量湧入的中國移民推高。人為製造資產升值的假像、通過言論裝飾未來,不會帶來市場信心的回歸,這只是自欺欺人,人們看不到政府邏輯的真正改變。

地產泡沫的日本教訓:硬著陸

世界歷史上任何一次泡沫,沉浸其中的人們都曾自認為“這次不一樣”,現在人們對北京房價亦是如此認為。很多人認為,因為北京是全中國人的首都,有最好的公共資源,吸引了全國資本湧入置產,因此,不能用北京市民平均購買力來評價北京房價合理性。這種說法與“土地稀缺”一樣很有市場,但這兩種判斷都曾在東京發生過。

在日本地產泡沫吹得最高的時候,日本人相信東京將是日本的“單中心”,很多外地人跑到東京市區購買公寓用於出租,全民看好東京房產吹大了房價泡沫,這和中國各地的貪官和老闆們到北京“囤房”異曲同工。日本當年針對地價與房價飆升的狀況,在1987年實施“監視區域制度”,即通過行政介入的方式抑制地價,就像中國的調控措施一樣,這暫時“嚇住”了市場,但沒能解決地價上漲的原因。

在日本學者分析日本地產泡沫的大量論文當中,在兩個原因上達成了共識:其一是長期低利率的金融寬鬆政策刺激了投機,而該政策的目的正是“保增長(就業)”;其次,土地保有徵稅過輕助長了把土地房屋作為資產保有的傾向。這些也是中國地產瘋狂的主要原因。

日本地產堆積泡沫的的教訓,中國一點也沒有吸取,卻對日本泡沫破裂的原因高度重視。親近官方的學者大都認為,當年日本政府過快提高利率,刺破了房價泡沫,如果更謹慎一點或許就能軟著陸。因此,主流觀點認為中國對待房價瘋漲不能主動“刺破”,而是想辦法軟著陸。

這無疑是個笑話,當房價泡沫不太大的時候,不存在硬著陸的可能,但是當泡沫膨脹到足夠大的時候,也就不存在軟著陸的可能了。因為這時候人們的預期只有兩個方向,要麼繼續漲,要麼跌下來。當政府的調控政策不起作用的時候,人們會誤以為漲的力量非常強大,但是,當調控政策起作用後,人們預期開始惡化,出現踩踏效應。中國調控政策一直處於不起作用的狀態,所以,人們會預期政府絕不會允許房價下跌,政府的行為實際上為房價上漲做了信用擔保。

拖延戰術難解穩增長和調結構之間的矛盾

政府不僅害怕房價下跌,更恐懼經濟硬著陸,這種只能做多的慣性讓中國政府不知不覺的跌入“漸進式”思維陷阱,即希望以漸進的方式化解結構性問題,所謂“以時間換空間”。這是一種自我欺騙,或者說政府被自身利益綁架而拒絕變革的藉口,這種拖延戰術只能讓結構性矛盾惡化。

過去若干年,中國經濟在“保增長、防通脹與促轉型”三者之間和稀泥,希望以“時間換空間”,漸進推動經濟轉型,結果保增長把時間消耗的越來越少,空間消耗的越來越小,風險也越來越大。這種把改革的主動權讓與飄忽不定的未來風險極大,因為,舊制度的慣性往往加深矛盾,而未來變幻莫測,尤其是在全球化時代,中國難以把握外部的衝擊。

中國政府當前仍然希望在“保七”的基礎上推進結構調整,這暴露了所謂“新政”的真實面目,也是市場精英對新政失去期待與信心的原因。要知道,就業穩定(保增長)和經濟結構升級換代之間是矛盾的,體現在經濟復蘇目標與制度改革目標的直接衝突,一個政策不可能同時完成兩個相反的任務。

重溫歷史,可以判斷中國未來的命運。即使美日這些屬於真正市場經濟與民主政體的發達國家,在經濟面臨結構性矛盾時,通過漸進式調整的做法也沒有成功,而是讓形勢變得更加糟糕。中國轉型的最大障礙就是政府自身,保增長下的漸進式調整很難實現。

1980年代初日本經濟進入轉型期後,面對經濟增速的下降以及結構性矛盾,自民黨政府確立了“穩定與協調”的原則,其核心就是(為了選票)穩定就業,以喪失快速調整經濟結構能力為代價,換取就業穩定,希望通過協調解決結構性矛盾。正是這個漸進式的原則把日本引向了泡沫經濟,上演“溫水煮青蛙”的悲劇。

上世紀70年代到80年代間的美國滯脹之所以拖延十餘年,也是因為用“水多加面,面多加水”的中國式策略,以至於讓滯脹拖延成頑症,只有等到1979年沃克爾就任美聯儲主席後大幅提升利率,才抑制住通脹,並由雷根實行新自由主義變革才讓美國走出滯脹。需要提醒的是,在滯脹期間內美國大量資本流向境外。

中國現在的形勢與美國滯脹時期高度類似,病因也相同。中國如果繼續在保增長的路上消耗,最終的結果可能是彈盡糧絕的同時,結構性問題更加惡化,經濟忽冷忽熱,僵屍企業橫行,資本大量外流,政府債務失控,成為一個危險的失敗國家。

過去三十多年,中國經濟創造了神話,現在,地產泡沫可能摧毀這個奇跡。如果說上一屆政府製造了三四線城市的“空城”以及天量的地方政府債務,那麼,現在一線城市地產投資再次爆發以及“強鎮計畫”,可能會讓中國“空城”遍地開花,再加上人口拐點的來臨,這或許是有史以來人類世界最大的泡沫。

 

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