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內容來自sina新聞

國務院專傢稱樓市已到長期拐點

進入第7個月,樓市低迷狀態未見好轉。

這一輪樓市下行,是類似2008年至2009年初或2011年至2012年初的周期性下跌,還是漫漫熊途的開始?中國房地產的長期拐點是否已至?

如若將房地產放到與宏觀經濟相關聯的視角來看,在經濟結構性調整的初期,房地產扮演的角色仍然非常重要,也沒有哪一個行業可以替代,所謂中國樓市崩盤論是沒有依據的。

但另一方面,根據國傢發改委有關人士的測算,今後房地產投資增速將隨著經濟增速的調整而向下一個臺階,即經濟增速下降到7%-8%,房地產投資增速下降到15%-18%。而在過去十多年間,房地產投資的年均增長是23%。因此,目前房地產市場的下行,"有周期性調整的因素,但長期調整的因素也存在。"上述人士稱。

住房需求到達峰值

支持房地產拐點論的證據似乎越來越多。"中國在整個工業化和城市化過程中房地產(9.20, 0.78, 9.26%)需求的峰值期現在已經出現瞭,"國務院發展研究中心副主任劉世錦7月19日稱,構成中國房地產70%以上住宅的需求峰值是1200-1300萬套住房,這個峰值預計在今年可以達到,之後需求走平甚至逐步回調,導致今後房地產投資增速再向上非常困難。

劉世錦認為,這不是短期的周期性拐點,是一個長期的拐點。

根據2010年人口普查數據,我國城鎮住宅建築面積2010年達到203億平米,城鎮人均住宅面積30.3平方米。鄉村住宅總面積為210億平方米,人均31.7平方米。如果中國未來順利達到70%以上的城鎮化率,城鎮住宅總量應該在300億-350億平方米時達到存量的飽和。

數據顯示,2013年底在建商品房存量約為64億平方米,其中約75%是住宅,即50億平方米。當年新開工約14.6億平方米,以這樣的速度,4到7年內,也就是在2017-2020年間就會達到300億-350億平方米的總量平衡點。

這意味著,當下這種住宅增量開發的模式,正在透支未來需求雲林高鐵特定區地圖建地年息

包括萬科總裁鬱亮和金地董事長凌克在內的地產商均認同,住宅市場存在天花板,新建商品房的年均銷量將在達到一個峰值後開始下降;但短期內,住宅市場仍有需求,目前仍未出現長期性、趨勢性的拐點。開發商觀點的支撐與當前城鎮化進程密切相關。財政部財政科學研究所所長賈康認為,中國的城鎮化實際上剛完成不到40%,而國際經驗表明,要到70%左右才會轉入一個低平發展新階段。今後幾十年的城鎮化過程中,還有幾億人要進城居住,對住房仍有大量需求。

不過,根據今年3月份的《國傢新型城鎮化規劃2014-2020年》,到2020年我國城鎮化率為60%左右,比之前預期的70%大幅放緩,相應地,對於住房的需求也會放緩。

前述發改委人士也指出,當前城鎮化的不確定性在增加,雖然人口基數在增加,但增加的幅度在放緩,2013年城鎮人口增幅甚至是下降的。

世聯行(9.84, 0.00, 0.00%)報告指出,未來從人口結構上看,首次購房和改善需求將逐步減弱,疊加其他投資渠道的分流,房價上漲趨勢將放緩。

短期下行壓力仍大

此前的6月4日,住建部總經濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發佈會指出,目前大多數房地產市場的指標仍是增長的,隻是增速在下降,隻有少數如新開工面積、銷售面積、成交量等指標出現瞭負增長。"2013年前幾個月的新開工面積增長和成交量增幅等指標相當大,目前的這種負增長是由前期基數大造成的。"

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為,當下樓市調整仍是短周期的。他分析,2004年以來,我國已經歷過三次房地產短周期,當前處於第四次。基本上每隔三年經歷一次房地產市場"春夏秋冬"輪回。今年開始的這輪去庫存時間要拉長,房價下跌的時間估計超過8個月,但絕非崩盤節奏。

短期內開發商的壓力仍然很大。"以前一線城市如北京,經歷過多次市場的調整。但以前調整隻有半年左右,但這次調整期肯定不止半年,北京二手房和一手房的交易下降去年年底就開始瞭,現在已經過瞭七八個月的時間;二手房作為一手房市場的前奏,還沒有任何回暖的跡象。"北京一位中型地產商不無憂慮地說,下一步的市場還是有下行的壓力。

該開發商認為,究其原因,是宏觀經濟仍未穩定下來。這帶給地產的,不單單是購房能力的下降,更重要的是對未來信心的影響。江浙、福建等發達經濟區去年、前年,都有一些小開發商老板跑路,這雖然是個案,但對購房人的心理預期影響很大。

世聯行指出,近兩年的高地價使地產企業的前期投資壓力增大,投資回收期延長、周轉速度減緩;此外,投資物業占比上升,也減慢瞭地產行業的資金周轉速度。

在市場行情向下時,短期內提高資產周轉率的有效途徑是降價跑量。近期萬科、保利、雅居樂、富力等大型地產商在上海、杭州、廣州、天津等區域已經開始變相降價促銷。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為,房地產將在面臨短期(未來6個季度內)振蕩下行後逐步分化並軟著陸,但中國房地產的債務危機傳染力可能低於預期。

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/20蘆洲水湳重劃區地圖建地年息14-07-24/08164316069.shtml

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