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內容來自sina新聞

北京樓市銀十30盤計劃上市 欲與金九比高

  新華房產北京9月24日訊(記者王飛)亞豪機構統計數據顯示:9月1-22日,北京新建住宅共實現成交8364套,成交面積累計為90.4萬平 方米,比8月同期的6831套、76.03萬平方米分別上漲瞭22.4%和18.9%。比龍岡二胎房貸2012年同期分別上漲瞭21.3%和17.6%。成交均價為 22339元/平方米,環比8月1-22日的24649元/平方米下降瞭9.4%,同比去年的20611元/平方米上升瞭8.4%。

  9月已近尾聲,"金九"幾成定局。而接踵而來的10月,有30個項目預計入市銷售,比9月計劃中的26個還要多。"銀十"不但不遜"金九"還頗有與其試比高的意味。

  "金九"再顯色

  仍據亞豪機構數據:9月1-22日,北京商品住宅市場實際入市項目量為21個,共新增房源4431套,環比上月同期微降瞭一個百分點,但仍 處於今年來的供應高位。而記者查閱北京市住建委官網計算得出:9月截至24日,已拿到預售許可證的項目共9個,合計新增房源2489套。對此,亞豪機構副 總經理高姍認為:進入9月以來,供應方面,開發商推盤踴躍,入市項目與供應套數不斷增多,為成交攀升打下瞭堅實的基礎。而對於需求方,一方面目前政策環境 已趨於平穩,另一方面近期土地市場頻頻出現高價成交宅地,加強瞭未來房價繼續上漲的預期,購房者不再寄希望於房價下行,集中湧入市場。"供足需旺地緊張" 使得成交量攀升明顯。而從成交價格看,雖然9月份市場整體成交均價出現下滑,但主要受制於結構性成交的影響:9月前22天成交排名前十的項目當中,8個項 目的單價都在20000元/平方米以內,因而攤低瞭成交均價。而如果從單個項目的歷史價格變化,以及區域的房價漲跌來看,目前北京房地產市場整體價格水平 是處於上升通道中的。

  "金九銀十"本就是樓市傳統銷售旺季。一方面這一時節北京氣候較為怡人,適合舉辦大型開盤或促銷活動,同時宜於展現出樓盤最佳的自然景觀條 件;另一方面10月已近年底,多數房企也會選擇在這一時段加緊推盤、沖高業績。但近年來由於調控政策頻出,打亂瞭原本有規律可循的市場發展節奏與房企運營 節奏,市場變得跟著政策走而不再是跟著時節走,反季情形屢現:傳統旺季表現不甚明顯,淡季卻數次"不淡"。直到進入今年以來,開發商對調控常態化有瞭一定 免疫力,政策效應趨於平淡化,購房者也不再指望房價能被"調低",因此今年的"金九銀十"又恢復瞭往年盛景,甚至有超越之勢。

  銀十"鍍金"供應量或創新高

  據亞豪機構數據統計:10月,北京商品住宅市場將掀起供應高潮--30個項目預計入市銷售。高姍表示,今年以來,北京住宅市場供應一直表現 平平,除3月和6月外,其餘6個月的月度開盤數都未突破30個。而下半年以來,由於"限價"政策,開發商難以再通過"少量推盤"的手段實現"多次提價", 因而單次量開始增加。而預計到10月份的年終最後沖刺時段,單月推盤量或會創造今年以來的新高。

  從開盤項目特征來看,30個項目,新老"五五開":首開萬科•公園裡、京西•金泰麗灣、北京城建•海梓府等15個純新盤首次面市;北京城建 •世華泊郡、萬通天竺新新傢園•溪悅瀾墅、望京•金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等15個老項目再次推新。高姍分析,新老項目各有優勢:老項目在此前的一次或數次開盤中蓄積瞭客源 和累積瞭口碑,基本都能延續熱銷;而純新盤則在定價上更具靈活優勢。

  另外值得註意的是,10月計劃開盤項目還有一個顯著特征--即別墅產品明顯增多。30個總量中,5個是純別墅產品,還有3個是洋房與別墅混 合項目,且全部為純新盤。高姍對此分析:別墅項目供應意願的回升,一方面是受季節氣候的影響--金秋十月是北京天氣和景觀都恰到好處的時節。這對於註重園 林環境及客戶體驗的別墅項目,是更加能夠展示優越特征的絕佳銷售季;另一方面,近期像香江別墅等入市即熱銷的"榜樣力量"及別墅市場價格的節節攀升也激起 瞭項目入市的積極性。還有就是,從3個純新別墅項目的特征也可看出,隨著土地集約化發展,北京低容積率地塊再難得,未來別墅項目的規劃將逐漸走上復合型道 路。

  開盤前定價"保密"

  定價謹慎是今年新開盤項目的共性。從前9個月看,每月計劃入市的項目中,都有超過半數不予屏東內埔農地貸款提前公佈預售價。這一特征在10月表現得尤為明顯:30個預計開盤項目當中,目前已公佈定價的僅有7個。

  高姍表示:由於4月以後"限價令"嚴厲,不少項目由於所申報價格"超限"而未獲批預售許可證,因此不得不延遲開盤或調整售價。為避免前期宣 傳價與審批價不一致導致客戶不滿,因此現在多數項目選擇取證後,也就是開盤前兩、三日才會公佈實際售價。對於開發商來說,這一變動表面看上去是"無奈之 舉",但實際上等於強制壓縮瞭購房者的考慮時間,促成部分"沖動購買",有助銷售。

  地王促高新盤預售價

  在7個公佈瞭預售價的項目中,最具代表性的當屬亦莊的金第萬科•金域東郡項目。首次開盤報價居然高達33000元/平方米,而與它同處大亦 莊區域,目前是區域價格標桿、且出自同門的金地萬科•朗潤園,最高售價也不過31000元/平方米。而朗潤園至少"貴的有道理"--地處四五環之間,且緊 鄰亦莊線舊宮站。而金域東郡在五六環間,距離亦莊線還有相當一段距離。

  高姍分析認為,兩個項目出現這樣較大差距的原因:一方面是由於今年來北京住宅市場價格一路上行的大形勢所捧,;另一方面,8月14日,融創 與葛洲壩聯合,以20.8億元競得亦莊新城一宗宅地,刨除保障房部分,折合樓面價高達2.8萬元/平方米。"面粉"價格直逼"面包",受此影響,該區域在 售項目漲價預期明顯。金第萬科•金域東郡就是"排頭兵"。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-24/14032429130.shtml
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