200611151748什麼是「點交」?

什麼是「點交」?

一、點交:
房子被拍賣後,接下來就是「點交」程序。點交也就是「清點交付」的意思。在房子被拍賣後,若是空屋無人居住時則自行點交,會同鄰里長、大樓管理員共同進入、直接換鎖即可。

若仍有人居住、佔有點交物而拒絕交出時,將可動用公權力進行排除。依強制執行法規定:

第九十九條規定:(不動產之點交)
一、債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。
二、第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者,前項規定亦適用之。
三、依前二項規定點交後,原占有人復即占有該不動產者,執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。
四、前項執行程序,應徵執行費。

二、不點交:
房屋如在查封前為第三人合法占有者,法院就不點交。在拍賣前,於法院的拍賣公告中,即會載明「不點交」。所以拍賣的不動產於查封前經出租人出租者,法院於查封時將不排除承租人之占有,拍定人亦須承受該租賃關係。依民法規定:

第四百二十五條:(租賃物所有權之讓與)
一、出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
二、前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
 
這就是所謂「拍賣不點交」的不動產。以一般的情況來說,這種不動產的拍賣價格比較低,拍定的機會也不高,所以債務人為避免所有的不動產遭到法院拍賣,常會設定虛偽的租賃關係以作為阻撓。

此時,債權人如果能證明債務人與承租人之間的租賃契約是屬於通謀虛偽,可以訴請法院確認債務人與承租人之間虛偽的租賃契約無效;如果債權人是不動產抵押權人,而債務人所訂定的租賃契約成立在後的話,債權人並可以聲請執行法院除去後,繼續進行拍賣。

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